129,500,000원
부산지방법원 2025타경22887. 부산진구 부전동 디알에코시티 17층 1707호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 최저매각가는 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰된 129,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 임지수의 121,000,000원 임차권입니다. 계약일과 확정일은 2022.07.29, 전입 및 점유개시는 2022.08.31이고, 임차권등기는 2024.09.06입니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.10.26보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 규모가 크더라도 이 사건에서는 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형으로 보지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22887 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 지상20층 건물 내 17층 1707호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수 0원
등기상 최초 농협은행 근저당권은 2021.09.13 설정됐지만 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2024.11.20 부산진구 압류 역시 2024.12.26 해제로 이미 말소됐고, 이후 2025.10.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.07 국 압류는 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 보증금 1.21억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임지수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.08.31 | 2022.07.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임지수는 2022.08.31 전입 및 점유를 시작했고, 이는 말소기준일 2021.10.26 이후입니다. 따라서 대항력 없음으로 판정됩니다. 임차권등기는 2024.09.06 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 확정일은 2022.07.29이지만, 우선변제 순위는 입찰 전 배당요구 및 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 유찰 폭만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단하면 안 됩니다. 오피스텔은 실제 이용상태·임대수익·공실 가능성에 따라 가격 차이가 커질 수 있고, 이 물건은 감정평가에서도 실제 이용상태를 별도 확인하도록 명시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정 시 채권 총액 217,000,000원 중 126,887,000원이 배당되고, 90,113,000원이 미배당으로 남습니다. 주택도시보증공사에는 30,887,000원이 배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 90,113,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 128,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 155,087,191원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 인수형이 아니므로 유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 임지수의 미배당 보증금이 낙찰자에게 붙어 실질취득가를 끌어올리는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액 0원입니다. 다만 채권자 측 미배당은 매각가 하락과 함께 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 범내골역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상20층 건물 내 17층 1707호이며, 기계식 주차장·전기·승강기설비와 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기가 말소기준보다 앞서므로 매각 후 등기정리와 관련 의무 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 임지수의 전입일 2022.08.31이 말소기준 이후라는 점과 배당요구·확정일 정보를 다시 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았고 내부도 폐문부재로 조사되지 않은 부분이 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 70%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 직접 비교하세요.
- 세금·배당 변수. 2025.11.07 국 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.21억”보다 중요한 것은 대항력과 현황
표면적으로는 보증금 121,000,000원의 임차권이 눈에 띄지만, 이 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 그래서 이 사건의 핵심 권리 결론은 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 129,500,000원에서 낙찰받는다면 실질취득도 129,500,000원으로 계산됩니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 오피스텔’로만 보면 안 됩니다. 말소기준 이전 민간임대주택등기가 있고, 실제 이용상태와 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 여기에 최신 실거래 시세 비교가 없는 만큼 권리는 비교적 정리되지만 가격 판단은 현장과 시세 확인이 필요한 물건입니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 현황·민간임대주택등기·가격 검증을 거친 뒤 응찰입니다.
