부산지방법원 2025타경22888. 부산진구 부전동 디알에코시티 12층 1206호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 임차권자 민소정의 전입일은 2022.05.23.으로 말소기준보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 가격까지 곧바로 유리한 것은 아닙니다. 이 사건은 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 128,100,000원으로 내려왔지만, 동일 조건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 그러므로 감정가 대비 하락폭만으로 ‘싸다’고 평가하지 않고, 현재 회차의 핵심은 권리 인수 0원과 배당 구조를 확인하는 데 둡니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1206호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,045,304원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.26. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
등기상 최초 농협은행 근저당권은 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 민소정의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.12.03. 부산진구 압류 역시 2024.12.26. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민소정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.23 | 2022.05.09 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
민소정은 2022.05.22. 점유를 시작했고 2022.05.23. 전입했습니다. 말소기준권리 2021.10.26.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 임차보증금은 121,000,000원이고 배당요구는 2024.10.10. 접수돼 있으나, 우선변제 여부는 별도 확정값이 제시되지 않아 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인이 아니므로, 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 배당 구조 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 132,045,304원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 228,045,304원 중 125,506,600원이 배당되고, 102,538,704원이 미배당으로 남습니다. 주택도시보증공사 배당액은 29,506,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대로 주상환경이 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장, 근거리 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통사정이 편리한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·공동현관·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지이며 동측 광대로, 남측 중로와 접합니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물은 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 1회 유찰과 감정가 70%라는 사실만으로 할인 매물로 단정하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택 등록 등기가 현재 어떤 효력으로 남는지, 매각 뒤 처리 관계를 등기부와 관련 원문으로 확인하세요.
- 임차권 상태. 민소정의 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서 원문에서 재확인하고, 인도 시 실제 점유 상태도 현장에서 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 핵심은 보증금 121,000,000원의 임차인이 있다는 사실보다 그 임차인의 순위입니다. 민소정의 전입은 2022.05.23.으로 2021.10.26. 우리은행 근저당보다 뒤이고, 제공된 판단도 대항력 없음입니다. 그래서 현재 회차 128,100,000원에 낙찰된다는 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 주택도시보증공사를 포함한 채권자 측에는 102,538,704원의 미배당이 남습니다.
가격은 별개입니다. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 128,100,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 시세 할인으로 판정할 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 가격은 외부 시세 검증 전까지 중립”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
