부산지방법원 2025타경22890. 부산진구 부전동 디알에코시티 19층 1904호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 옥준석의 주택임차권, 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 옥준석의 임대차계약일과 주민등록일은 모두 2021.12.30., 점유개시일은 2021.12.31.입니다. 모두 우리은행 근저당권 설정일 2021.10.26.보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 30,000,000원이지만 배당계산상 낙찰자가 부담하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 19층 1904호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 지하2층·지상20층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,825,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권은 대항력 없다
등기부상 최초 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.26. 우리은행 근저당권입니다. 임차인 옥준석의 주민등록일은 2021.12.30.로 기준권리보다 뒤입니다. 주택임차권등기는 2024.10.10.에 이뤄졌으며, 보증금 30,000,000원에 대해 배당요구가 접수된 상태입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥준석 | 전유부분 전부 · 주거 | 30,000,000원 | 2021.12.30. / 2021.12.30. | 대항력 없음 | 미확인 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 173,000,000원이고 현재 최저매각가는 121,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 회차입니다. 다음 시나리오는 84,770,000원(49%), 그 다음은 59,338,999원(34%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 121,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 84,770,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 59,338,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 22,604,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,825,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 2,128,825,733원, 채권자 배당액은 118,604,600원, 미배당액은 2,010,221,133원으로 계산돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 경남공업고등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 폐문부재 상태였으며, 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상20층 건물의 19층 1904호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 35m 내외, 남측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 9,181,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 말소기준 2021.10.26.보다 임차인 전입 2021.12.30.이 뒤라는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 등기된 민간임대주택 관련 기재의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인합니다.
- 가격 검증. 121,100,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세의 할인 여부는 별개입니다. 최근 동일·유사 호실 실거래를 대조해야 합니다.
- 배당 리스크. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 2,010,221,133원에 달하지만, 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 점유·명도. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 관계를 입찰 전에 다시 대조합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 확인은 별개다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준인 우리은행 근저당권은 2021.10.26., 임차인 옥준석의 전입은 2021.12.30.이므로 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 121,100,000원으로 감정가 173,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 서로 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서는 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 여기에 등기부의 민간임대주택등기 기재도 있으므로, 금전 인수는 0원으로 정리하되 민간임대주택등기의 처리와 실제 시세를 원본·현장에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
