부산지방법원 2025타경22891. 부산진구 부전동 디알에코시티 16층 1606호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2021년 10월 26일 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당 20,160,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다.
이후 유세영의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 국세 압류가 이어졌지만 우리은행 근저당보다 후순위입니다. 특히 유세영의 주민등록일과 확정일자는 모두 2022.04.21로 말소기준일 2021.10.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 16층 1606호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하2층/지상20층 건물의 16층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 32,744,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당권입니다. 유세영 임차권은 2024.08.01 등기됐고, 주민등록·확정일자는 2022.04.21입니다. 따라서 전입 시점이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.08.01 접수됐으나 우선변제 배당 여부는 입찰 전 원본 배당관계 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없고 계산된 매수인 인수액도 0원이므로, 미배당 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유세영 | 건물 전유부분 전부 | 30,000,000원 | 2022.04.21 / 2022.04.21 | 2024.08.01 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유세영은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만으로 가격이 크게 낮아 보이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
오피스텔은 아파트와 달리 호별 임대수익, 전용면적, 내부상태, 관리비, 주차 조건 등에 따라 거래가격 차이가 크게 날 수 있습니다. 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 점은 분명하지만, 가격 메리트는 인근 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 30,887,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,744,263원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 2,128,744,263원 중 126,887,000원이 배당되고, 미배당은 2,001,857,263원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상20층 건물의 16층 1606호이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 중앙대로와 접하고 남측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 토지 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부상 이용. 업무시설(오피스텔)이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 유세영의 전입·확정일자와 임차권등기, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 관할 기관·원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 129,500,000원을 인근 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다.
- 배당관계 확인. 유세영의 우선변제 배당 여부, 조세채권, 최우선변제 가능 항목은 배당요구종기 관련 서류까지 확인하세요.
- 관리비·점유. 오피스텔은 관리비와 실제 점유상태가 수익성·명도비용에 직접 영향을 주므로 현장 확인이 필요합니다.
- 기계식주차. 주차설비의 이용 조건과 비용도 확인해 실사용·임대 경쟁력을 점검하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 확인입니다. 유세영 임차인은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 매수인이 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.
다만 최저가 129,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없고, 오피스텔은 아파트보다 호별 가격·수익성 편차가 클 수 있습니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기도 별도 확인 대상입니다. 결론은 “권리상 인수 0원은 장점, 가격은 실거래 검증 전까지 보수적으로.”입니다.
