부산지방법원 2025타경22892. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1109호, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 설정된 유진철의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 121,000,000원 자체가 아니라 전입일과 말소기준일의 선후관계입니다. 임차인 유진철의 주민등록·점유개시일은 2022.05.09로 말소기준권리 2021.10.26보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인이 보증금 미배당분을 승계하는 구조도 아닙니다. 예상배당 부족액 100,561,592원 역시 곧바로 매수인 부담을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1109호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 11층 1109호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,448,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.21억이 곧 인수액은 아니다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유진철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.09 | 2022.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유진철은 2022.04.11 임대차계약 및 확정일자를 갖고, 2022.05.09 주민등록·점유를 시작했으며 2024.08.02 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 확인됩니다. 그러나 주민등록일이 말소기준인 2021.10.26보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제의 구체적 순위·배당액은 별도로 확정하지 않습니다.
② 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 129,500,000원입니다.
다만 이 리포트에서 확인 가능한 최근 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 입찰가격 판단은 디알에코시티 동일 용도·유사 층의 최신 실거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 131,448,592원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 227,448,592원 중 126,887,000원이 배당되고, 100,561,592원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설로 등기·평가된 주거용 오피스텔입니다. 아파트로 가정할 수 없는 물건입니다.
- 입지. 부산진구 부전동 한국주택금융공사 부산지사 남측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 범냇골역·서면역 및 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 편리한 것으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 중앙대로, 남측으로 4차선 신선대로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 토지는 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 20층 건물로 급·배수·위생설비, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 유진철의 전입·점유 2022.05.09가 우리은행 근저당 2021.10.26보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 보증금 121,000,000원, 확정일자 2022.04.11, 임차권등기 2024.08.02의 기재 내용과 배당요구 관계를 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력·의무 승계 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 129,500,000원을 감정가 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 용도의 최신 실거래와 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 100,561,592원은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비. 국세 압류와 별개로 당해세 및 공용부분 관리비 등 실제 인도·취득 과정의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.21억”보다 먼저 볼 것은 대항력이다
이 사건은 숫자만 보면 보증금 121,000,000원의 임차권이 눈에 띄지만, 실제 권리분석의 결론은 선순위 여부에서 갈립니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.10.26, 임차인의 주민등록·점유는 2022.05.09이므로 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 129,500,000원이 곧 실질취득액입니다.
다만 1회 유찰·70%라는 숫자를 가격 메리트로 곧장 번역해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교수치가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기의 매각 후 처리까지 확인해야 합니다. 결론적으로 권리상 금액 인수 위험은 낮지만, 가격 판단과 민간임대주택등기 확인을 끝내기 전까지는 ‘안전하게 싸다’고 부를 수 없는 물건입니다.
