부산지방법원 2025타경22893. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1115호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 박지환의 임차권과 경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 임차권입니다. 박지환은 2022.01.14. 임대차계약·전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.01.15. 점유를 개시했으며, 2024.08.08. 임차보증금 30,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준인 우리은행 근저당은 2021.10.26.로 더 빠르므로, 정리된 판정은 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22893 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 집합건축물대장 상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 11층 · 사용승인일 2021.08.23. |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,670,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.10.26. 우리은행
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2022.01.14 / 2022.01.14 | 2024.08.08 있음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
박지환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 전입신고 2022.01.14.은 말소기준권리 2021.10.26. 이후이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 99,400,000원으로 감정가 142,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태라는 점만 보면 감정가에서 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 비교할 수 있는 수치가 없습니다.
따라서 “감정가의 70%이므로 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 확인되는 것은 최저가 99,400,000원과 실질취득 99,400,000원이라는 사실까지이며, 이것이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 별도 실거래 확인 없이는 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,670,291원 | 13,210,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 116,670,291원 중 97,210,800원이 배당되고, 미배당은 19,459,491원입니다. 이 미배당은 채권 배당 부족액이며, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가고 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 19,459,491원 | 13,210,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 48,742,731원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 69,240,999원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 역세권 중심상가지대의 각종 상업시설·공동주택·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복8차선 중앙대로, 남측으로 편도4차선 신천대로에 각각 접하며 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 9,181,000원/㎡, 토지면적은 310.7㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2021.10.26.과 박지환 전입·확정일자 2022.01.14., 점유개시 2022.01.15., 임차권등기 2024.08.08.의 선후관계를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 상태와 관련 의무를 등기 및 매각서류에서 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가 99,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 비교하세요.
- 배당표 성격. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후”
현재 확인되는 권리구조에서는 말소기준권리가 명확하고, 박지환 임차권은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라 금전 승계위험은 낮게 정리됩니다.
다만 현재 최저가 99,400,000원이 감정가 142,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없기 때문입니다. 이 사건은 권리분석은 통과하되, 가격 판단은 실제 시세 검증을 거친 뒤 결정하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
