부산지방법원 2025타경22894. 부산진구 부전동 디알에코시티 9층 910호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 말소기준은 2021년 10월 26일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 농협은행 근저당권은 같은 날 해지되어 이미 말소됐습니다.
임차인 신명재는 2022년 3월 11일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 2월 24일입니다. 전입일이 말소기준일인 2021년 10월 26일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024년 3월 27일 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기돼 있으나 역시 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 9층 910호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 내부 이용상태 확인 못함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층 지상20층 중 9층 910호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.10.26 우리은행 근저당권입니다. 2024년 임차권, 2025년 강제경매개시결정과 국세 압류는 모두 그 이후에 발생한 권리입니다. 등기부상 2024년 부산진구 압류는 2024년 12월 24일 해제되어 12월 26일 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신명재 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.11 | 2022.02.24 | 121,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일자는 2022년 2월 23일, 확정일자는 2022년 2월 24일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 3월 11일입니다. 말소기준권리 설정일인 2021년 10월 26일보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 2024년 3월 27일 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 217,000,000원 중 126,887,000원이 배당되고, 미배당액은 90,113,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 90,113,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 128,381,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 155,087,191원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 전가되는 인수형이 아닙니다. 신명재의 전입은 말소기준 이후이므로 회차별 예상매각가가 내려가더라도 배당 부족액이 커질 뿐, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 ‘한국주택금융공사 부산지사’ 남측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 중앙대로, 남측으로 신천대로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·난방·승강기 설비가 있으며 위반건축물 사항과 공부 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도 확인. 신명재의 등기상 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 상태는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기의 현행 효력과 경매 후 처리 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 시세 확인. 최저가 129,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 오피스텔 거래를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·점유 상태를 현장 조사로 보완해야 합니다.
- 배당 외 비용. 당해세·최우선변제 및 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당권이고, 신명재의 전입·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 보증금 121,000,000원 규모가 크더라도 낙찰자가 이를 인수하는 구조가 아니며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 산정됩니다.
다만 가격 측면에서는 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 129,500,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 최근 실거래 비교가 없어 시세 대비 저평가라고 단정할 근거는 없습니다. 또한 내부 상태 미확인과 말소기준 이전의 민간임대주택등기는 입찰 전에 다시 확인할 요소입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격과 비금전 등기는 원본 확인 후 판단”입니다.
