부산지방법원 2025타경22895. 부산진구 부전동 디알에코시티 17층 1710호, 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 임차보증금 121,000,000원의 숫자 자체보다 전입·점유 시점과 말소기준권리의 선후관계입니다. 말소기준은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원이고, 임차권자 최해석의 전입신고·점유개시는 2022.04.01입니다. 따라서 제공된 판정대로 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 임차권등기도 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 205,000,000원에서 1회 유찰된 143,500,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 가격 평가는 별도의 실거래 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1710호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 17층 1710호 · 사용승인일 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 137,402,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
최초 농협은행 근저당권은 2021.10.26 해지로 말소됐고, 현재의 말소기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 최해석의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 기준권리 이후입니다. 제공된 등기 판정상 이들은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최해석 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.01 | 2022.03.23 | 없음 | 미상 · 배당요구 있음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최해석의 임대차계약일은 2022.03.23, 확정일자도 2022.03.23이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.04.01입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2021.10.26보다 늦으므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 임차권등기는 2024.04.08 접수됐고 배당요구도 확인되지만, 우선변제 여부 자체는 확정된 값이 없어 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 70% 유찰가, 시세 판단은 보류
감정가는 205,000,000원, 현재 최저가는 143,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 100,450,000원(49%), 그 다음은 70,315,000원(34.3%)입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 143,500,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,402,490원 | 44,691,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 233,402,490원 중 140,691,000원이 배당되고, 미배당은 92,711,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산광역시 부전동 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주변에 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 범내골역이 소재해 제반 교통상황은 다소 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2021.08.23입니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방 형상이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 말소기준 2021.10.26, 전입·점유 2022.04.01의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 최해석은 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 낙찰 이후 적용 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자와 실제 시장가 할인율을 혼동하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래를 직접 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 확인으로 점검하세요.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 실거래 확인이 먼저
이 사건의 가장 중요한 숫자는 보증금 121,000,000원보다 2021.10.26과 2022.04.01의 순서입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준인 우리은행 근저당보다 뒤라 대항력이 없고, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 전형적인 ‘대항력 임차보증금 인수형’ 사건은 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 143,500,000원은 감정가 205,000,000원의 70%이지만 실제 최근 거래 자료가 없기 때문에 이것만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단. 여기에 민간임대주택등기의 현재 효력까지 원본에서 확인하는 것이 이 물건의 입찰 전 핵심입니다.
