부산지방법원 2025타경22897. 부산진구 부전동 디알에코시티 10층 1007호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 사용승인일자는 2021.08.23이고 건물은 지하2층·지상20층 규모입니다. 현재 소유자는 주식회사씨에스건설입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당은 같은 날 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차권이 있다는 사실만 보면 복잡해 보이지만 선후관계는 명확합니다. 김다솔의 확정일자는 2022.04.05, 주민등록·점유개시는 2022.04.22로 모두 우리은행 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22897 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 10층 1007호 · 도로명 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 10층 1007호 · 사용승인 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,775,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 민간임대주택등기 | 2021.10.18 민간임대주택 등록 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
과거 농협은행 근저당권은 2021.10.26 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 96,000,000원 근저당권입니다. 이후 김다솔의 임차관계, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기상 국 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솔 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 | 2022.04.05 | 121,000,000원 | 2024.04.26 | 없음 | 후순위 | 없음 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 별도 표시돼 있고, 김다솔은 보증기관 승계·대위 중복신고자로 표시된 임차인이 아닙니다. 따라서 이 분석에서는 실제 임차인 1명인 김다솔의 보증금을 별도로 보고, 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다른 말이다
현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가 183,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이 사건에서 비교 가능한 최신 실거래 평균·최신 거래값·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 107,269,342원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 145,120,002원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 171,536,785원 | 0원 |
중요한 점은 회차가 더 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다. 즉 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 따라 붙는 ‘인수형’ 물건은 아닙니다. 반대로 유찰이 깊어질수록 채권자 미배당은 107,269,342원에서 145,120,002원, 171,536,785원으로 커집니다. 이것은 채권자의 회수 문제이지 매수인의 보증금 승계 문제는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 136,775,942원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 232,775,942원 가운데 채권자 예상배당은 125,506,600원이고, 미배당은 107,269,342원입니다. 집행비용 2,593,400원을 포함하면 매각대금 128,100,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전초등학교 남동측 인근. 업무시설·공동주택·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상20층 건물의 10층 1007호입니다. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·승강기·공동현관·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 기재돼 있습니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)이며 토지는 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다. 535-17번지는 상대보호구역도 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡, 토지는 상업용으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 도시철도·버스 접근과 상업지역 입지는 확인되지만, 이 사건의 최근 실거래 비교값 없이 오피스텔의 실제 환금성을 가격 숫자로 단정하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 현황 재확인. 김다솔은 임차권등기권자이고 대항력은 없지만, 실제 현재 점유 여부와 인도 상태는 현장 및 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 조세 배당 확인. 2025.11.07 국 압류가 존재합니다. 등기상 후순위 소멸로 표시돼 있어도 실제 조세 배당은 관련 법정기일과 교부청구 내용을 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격은 실거래 대조 후 결정. 128,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 대조하세요.
- 기계식 주차·관리 상태 확인. 감정요항표에 기계식 주차설비가 기재돼 있으므로 실제 사용 조건과 관리 상태를 현장에서 확인하는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 김다솔의 보증금이 121,000,000원으로 크지만, 주민등록·점유가 말소기준인 우리은행 근저당보다 늦어 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 최저가 128,100,000원에서 권리분석상 실질취득액도 그대로 128,100,000원입니다. 이 점은 명확한 장점입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 최신 실거래 가격과 추세가 확인되지 않은 상태에서는 “권리상 인수는 없다, 가격 판단은 실거래 확인 후”가 가장 정확한 결론입니다. 여기에 2021.10.18 민간임대주택등기의 처리관계를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
