부산지방법원 2025타경22898. 부산진구 부전동 디알에코시티 13층 1310호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가 190,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이보다 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후의 임차권·경매개시결정·국세 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 특히 임차인 이희경의 전입일은 2022.02.14.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22898 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1310호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 13층 1310호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,388,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2021.09.13. 농협은행 근저당권 20,160,000,000원이 설정됐지만 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.04.19. 이희경의 주택임차권, 2025.10.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.07. 국의 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희경 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.14 | 2022.02.10 | 121,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이희경은 2022.02.10. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.02.14. 전입, 2022.03.02. 점유를 개시했습니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.10.26.이므로 전입이 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 2024.04.19. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 표시도 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,388,079원 | 34,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 232,388,079원, 채권자 총 배당은 130,338,000원, 미배당액은 102,050,079원입니다. 주택도시보증공사 청구액 136,388,079원 중 예상배당은 34,338,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물이며 본건은 13층 1310호입니다.
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근, 부산의 중심지인 서면 로터리 인근 상업지대로 업무시설·근린생활시설·주상복합건물·아파트·숙박업소·유흥시설·백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역·서면역이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 토지 동측으로 광대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·무인공동현관·주차타워 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 이희경의 전입일 2022.02.14.가 말소기준 2021.10.26.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 민간임대주택등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 102,050,079원은 채권자 배당 부족액이며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 133,000,000원까지 낮아졌지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 핵심은 보증금 121,000,000원의 임차권이 있어도 낙찰자가 그 금액을 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 임차인의 전입은 2022.02.14.로 말소기준권리 2021.10.26.보다 늦어 대항력이 없고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
반면 현재 최저가 133,000,000원이 시장가격 대비 얼마나 유리한지는 별개의 문제입니다. 감정가 190,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 근거로 ‘저렴하다’고 단정할 수는 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격 적정성은 추가 검증. 여기에 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 처리관계를 원본에서 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
