부산지방법원 2025타경22899. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1112호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 현재 말소기준권리는 2021.10.26. 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 설정된 주택임차권, 강제경매개시결정, 국세 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권자 이다연의 전입일은 2022.03.25.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 임차인으로 정리돼 있습니다.
권리분석의 중심은 두 갈래입니다. 하나는 매수인에게 넘어오는 금액이 실제로 0원이라는 점이고, 다른 하나는 말소기준보다 앞선 2021.10.18. 민간임대주택등기입니다. 이 기재는 등기부에 존재하지만 매각으로 소멸한다는 표시가 확인되지 않으므로, 단순히 “후순위 권리는 모두 정리된다”는 결론만으로 입찰해서는 안 됩니다. 반면 임차보증금 121,000,000원 자체를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22899 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층1112호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,388,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 선순위 기재는 별도 확인
최초 소유권보존은 2021.09.13. 주식회사씨에스건설 명의입니다. 같은 날 농협은행 근저당권 20,160,000,000원이 설정됐으나 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 임차권자 이다연의 주택임차권은 2024.04.05. 등기됐고, 전입일이 2022.03.25.로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 경매개시결정과 국세 압류 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 121,000,000원이나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 121,000,000원 | 전입 2022.03.25 · 확정 2022.03.07 · 배당요구 2024.04.05 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
이다연의 임대차계약일은 2022.03.04., 확정일자는 2022.03.07., 전입 및 점유개시일은 2022.03.25.입니다. 모두 말소기준권리 2021.10.26. 이후이므로 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음이라는 판정과 일치합니다. 배당요구는 2024.04.05. 접수돼 있으나 우선변제 순위의 구체적 배당액은 별도로 확정돼 있지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인도 아닙니다.
③ 가격 — 감정가 185,000,000원에서 70%까지 하락
감정가는 185,000,000원, 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%이고, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 90,650,000원(49%), 3회 유찰 시 63,454,999원(34%)으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,388,079원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 232,388,079원 가운데 126,887,000원이 배당되고, 미배당은 105,501,079원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 136,388,079원 중 30,887,000원을 배당받는 시나리오이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 범내골역 북측 인근이며, 주변은 역세권 중심상가지대의 각종 상업시설 및 업무시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 범내골역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 동측으로 왕복8차선 규모 중앙대로, 남측으로 편도4차선 규모 신천대로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기, 주차타워, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2021.10.18. 기재가 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서와 등기부 원본에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권자 확인. 이다연의 전입·점유는 2022.03.25.로 말소기준 이후이고 데이터상 대항력 없음이지만, 현황조사와 매각물건명세서의 최종 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 선순위 기재는 별도 판단”
이 사건의 임차권은 말소기준 이후이고 대항력이 없어, 121,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 현재 최저가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 말소기준보다 앞선 2021.10.18. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 후순위 임차권 인수 위험은 낮지만, 선순위 기재 확인과 시세 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 오피스텔입니다.
