부산지방법원 2025타경22900. 부산진구 부전동 디알에코시티 14층 1410호로, 감정평가상 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 경매의 말소기준은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 이후 강제경매개시결정·국세 압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차권입니다. 양기정은 2022.02.16 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.03.14 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 121,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.05.20 이루어졌고 배당요구도 확인되지만, 이 사건 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22900 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 14층 1410호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,388,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 | 2021.08.23 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 제14층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 보증금 121,000,000원이나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양기정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.03.14 / 2022.02.16 | 없음 | 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 양기정의 전입신고일 2022.03.14는 우리은행 근저당 설정일 2021.10.26 이후입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 133,000,000원에 근접하더라도 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조도 아니며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 70%, 그러나 실거래 비교는 별도 확인
감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 더 유찰되면 93,100,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 65,169,999원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,388,079원 | 34,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 232,388,079원 중 예상 배당액은 130,338,000원이고, 현재 회차 미배당액은 102,050,079원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 136,388,079원 중 34,338,000원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 부산도시철도 1호선 범내골역에서 근거리로 제반 교통상황이 편리합니다.
- 이용상태. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐지만 이해관계인의 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2021.08.23 준공된 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층이며, 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 동측 광대로 및 남측 중로에 접합니다. 토지는 평지의 가로장방 형태이고 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 양기정의 전입 2022.03.14가 말소기준 2021.10.26 이후인지 등기부·매각물건명세서 원문으로 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기의 매각 후 처리와 임대사업자 의무 관련 사항을 원문 기준으로 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 주거 상태·시설 상태·점유 상태를 현장 조사로 보완하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%만 보지 말고 디알에코시티 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래·매물가를 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 미배당액이 커져도 그 자체가 매수인의 승계채무로 전환되는 것은 아닙니다. 이 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비. 배당표에서 당해세와 최우선변제가 미반영되어 있으므로 세금·관리비 체납 여부를 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 남는다
이 사건의 핵심은 121,000,000원의 임차보증금이 보여도 매수인이 이를 인수하는 사건은 아니라는 점입니다. 양기정의 전입일은 우리은행 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구가 확인된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 ‘70%니까 싸다’는 결론은 유보해야 합니다. 권리에서는 인수 0원이 강점이고, 실제 응찰 여부는 민간임대주택등기 처리·현장 점유·내부 상태·시장가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
