부산지방법원 2025타경22901. 부산진구 중앙대로 653, 디알에코시티 7층 708호의 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 126,700,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
권리분석의 기준은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 정유빈 임차인의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.04.28로 이보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 임차권등기는 2024.04.29 접수됐지만 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22901 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층 708호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 사용 가능 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 7층 708호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
현재 말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당권입니다. 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 경매개시결정·압류·정유빈의 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.28 | 2022.04.28 | 없음 | 별도 판정 없음 | 없음 |
정유빈은 2022.04.28 전입신고와 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.04.29 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 기준 근저당권은 2021.10.26이므로 전입신고가 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 판정에서도 대항력은 없는 것으로 정리돼 있어, 보증금 121,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 181,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 126,700,000원으로 내려왔고, 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시장 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 실질취득액이 126,700,000원으로 정리된다는 것과, 그 금액이 실제 시장가격보다 저렴하다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 권리는 비교적 명확하지만 가격 검증이 남아 있는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 121,000,000원 | 28,126,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 217,000,000원 중 채권자 예상배당은 124,126,200원, 미배당은 92,873,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용으로 사용 가능한 오피스텔이며, 디알에코시티 20층 건물 중 7층 708호입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 부산울산본부 남서측 인근으로 상업·업무시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·주차. 동측 중앙대로, 남측 약 20m 포장도로에 접하고 기계식 주차설비 등 주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 일부 토지는 상대보호구역입니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 하자표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 정유빈의 전입·점유일 2022.04.28과 말소기준 2021.10.26을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 표시 확인. 2021.10.18 등기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 표시가 경매 후 어떤 상태로 정리되는지 매각물건명세서와 등기 원문을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 현재 자료만으로는 126,700,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔의 공용관리비 체납 여부와 기계식 주차 이용 조건을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·최우선변제 등이 실제와 다를 수 있으므로 배당요구종기와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 분명합니다. 정유빈의 보증금은 121,000,000원이지만 전입·점유가 말소기준인 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 181,000,000원에서 1회 유찰되어 126,700,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장 대비 저렴하다고 볼 수 없기 때문입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 여기에 등기상 민간임대주택 표시의 경매 후 처리 여부까지 원본으로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
