부산지방법원 2025타경22902. 부산진구 부전동 디알에코시티 20층 2008호 오피스텔입니다. 감정평가 현황상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 김현지 임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 임차권자 김현지의 임대차계약일은 2022.02.07., 확정일자는 2022.02.08., 주민등록·점유개시는 2022.02.28.입니다. 말소기준일 2021.10.26.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 30,000,000원이고 임차권등기에는 차임 536,000원이 기재돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 별도 확정되지 않아 이를 임의로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 20층 2008호 · 도로명 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,471,587원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.13. 농협은행 근저당권 20,160,000,000원이 먼저 설정됐지만 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사의 2,000,000,000원 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 2022.02.08 | 30,000,000원 | 2024.10.24 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김현지는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주민등록과 점유개시가 모두 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어가는 보증금은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 표시되지 않아 배당 순위를 임의로 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 189,000,000원이고 현재 최저매각가는 132,300,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 92,610,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 64,826,999원(감정가 34.3%)으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 33,647,800원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,471,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권 청구액은 2,128,471,587원, 채권자 배당액은 129,647,800원, 미배당은 1,998,823,787원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전초등학교 남동측 인근이며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 1호선 범내골역과 1·2호선 환승역인 서면역이 소재합니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 20층 건물의 20층 2008호이며, 위생·급배수·승강기·기계식주차·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 35미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하고, 부전동 535-17은 상대보호구역에도 해당합니다.
- 공시지가. 9,181,000원/㎡이며 토지는 평지의 가로장방형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김현지의 임차권등기·매각물건명세서와 배당요구 내용을 다시 확인해 우선변제 순위를 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했으므로 실제 주거 상태·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 주변 오피스텔의 실거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 세금·우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 양호, 가격은 검증”
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 김현지는 말소기준인 2021.10.26. 우리은행 근저당보다 늦게 전입·점유해 대항력이 없고, 이후의 가압류·압류· 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 감정가 189,000,000원에서 1회 유찰된 132,300,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 내부 상태는 직접 확인되지 않았고, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 결론은 권리상 부담은 낮지만, 입찰가는 주변 거래·내부 상태·민간임대주택등기 원본 확인 후 결정입니다.