부산지방법원 2025타경22904. 부산진구 부전동 디알에코시티 15층 1509호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 186,000,000원에서 1회 유찰된 130,200,000원입니다.
권리분석의 핵심은 2021.10.26. 우리은행 근저당권입니다. 홍현영 임차인의 전입신고는 2022.04.22., 점유개시는 2022.04.25.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못하고, 2024.08.22. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층 1509호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건 내 15층 1509호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,502,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 2021.09.13. 농협은행 근저당권이 설정됐지만 2021.10.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 을구 2번 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 홍현영의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.04.22 | 2022.03.30 | 2024.08.22 | 없음 | 후순위 | 없음 |
홍현영의 임대차계약일은 2022.03.28., 확정일자는 2022.03.30., 전입신고는 2022.04.22., 점유개시는 2022.04.25.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2021.10.26.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 되어 있지만 선순위 근저당보다 뒤에 서는 구조입니다.
임차인 정보상 보증기관 대위·승계 표시는 없으므로 실제 임차인은 홍현영 1명입니다. 보증금 121,000,000원을 별도로 중복 합산할 사안은 아니며, 매각 후 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,502,272원 | 31,577,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액은 226,502,272원, 예상 배당액은 127,577,200원으로 미배당액은 98,925,072원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전2동주민센터 남동측 인근으로, 주변은 역세권 상업지대이며 각종 상업시설과 업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 중앙대로, 남측으로 편도 4차선 신천대로와 접합니다.
- 용도·구조. 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 15층 1509호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재탐지·소화전설비, 승강기, 주차타워, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 2필 1단지의 가로장방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 2번 우리은행 근저당권의 설정일 2021.10.26.을 기준으로 후순위 권리가 정리되는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인 명도. 홍현영은 대항력 없는 후순위 임차인이지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 행정상 처리 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 130,200,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 130,200,000원, 2회 유찰 시 91,140,000원, 3회 유찰 시 63,797,999원의 시나리오를 기준으로 입찰 자금과 상한을 미리 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수형은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 121,000,000원이지만, 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 금액의 크기가 아니라 순위입니다. 홍현영의 전입과 점유는 2021.10.26. 우리은행 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없고, 임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금 미배당분을 승계하는 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 130,200,000원, 실질취득액도 130,200,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 가격 우위를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 권리는 비교적 단순하고, 승부는 입찰가격과 민간임대주택등기 확인에 있는 오피스텔로 정리할 수 있습니다.
