부산지방법원 2025타경22905. 부산진구 부전동 디알에코시티 17층 1708호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 남아 있는 말소기준권리는 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
눈에 띄는 부분은 임차권입니다. 김현경은 2022.04.19 임대차계약·확정일자를 갖고, 2022.05.06 전입 및 점유를 시작했으며 보증금은 121,000,000원입니다. 그러나 전입일 2022.05.06이 말소기준권리 2021.10.26보다 뒤이므로 이 사건에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 최저가에 근접하더라도 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22905 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1708호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 별도 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,203,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름의 기준점은 2021.10.26 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후에는 김현경 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류가 있고, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2024.11.20 부산진구 압류 역시 2024.12.26 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 121,000,000원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.06 | 2022.04.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김현경은 2024.10.16 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 표시돼 있습니다. 다만 대항력 판정의 핵심인 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음입니다. 우선변제 여부는 별도 확정값이 없으므로 단정하지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 승계액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 129,500,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 비교 가능한 거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 내릴 수 없습니다.
가격 판단에서는 오피스텔이라는 용도와 실제 이용상태가 중요합니다. 감정평가 요항은 공부상 업무시설(오피스텔)이라고 적고 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 별도 확인이 필요하다고 명시합니다. 반면 임차권등기에는 김현경의 사용 용도가 주거로 적혀 있어, 응찰 전 현황 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 130,203,916원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 기준 채권 총액 226,203,916원 중 126,887,000원이 배당되고, 미배당액은 99,316,916원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 129,500,000원 | 126,887,000원 | 99,316,916원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,650,000원 | 88,618,300원 | 137,585,616원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,454,999원 | 61,912,809원 | 164,291,107원 | 0원 |
현재 회차에서는 주식회사우리은행에 96,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 청구액 130,203,916원 중 30,887,000원을 받는 시뮬레이션입니다. 2회·3회 유찰 시에는 채권 미배당이 더 커지지만, 매수인이 그 미배당 채권을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근으로, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 20층 건물 내 17층 1708호입니다. 전기·승강기설비가 있으며 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 동측으로 약 35미터, 남측으로 약 20미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김현경의 보증금 121,000,000원, 전입일 2022.05.06, 임차권등기일 2024.10.16과 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 등록된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 임차권에는 주거로 표시돼 있고 감정평가에서도 실제 이용상태를 별도 확인하도록 적고 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 129,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 주변 오피스텔의 최신 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, “싸다”는 아직 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 김현경의 보증금은 121,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음이고, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 129,500,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 185,000,000원에서 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없고, 실제 이용상태도 확인이 필요합니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리 관계까지 원본 확인이 필요한 만큼, 권리는 비교적 정리돼 있으나 가격과 현황 검증을 마친 뒤 응찰해야 하는 물건입니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 검증 후 판단.”입니다.
