부산지방법원 2025타경22906. 부산진구 부전동 디알에코시티 13층 1307호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2025.10.22. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰된 128,100,000원입니다.
권리의 중심은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 김주현의 주택임차권과 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임차인 김주현은 2022.04.22. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22906 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 13층1307호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건 내 13층 1307호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,174,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 선순위 민간임대주택등기는 확인
과거 농협은행주식회사 근저당권은 2021.10.26. 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2024.10.16. 등기된 김주현의 주택임차권은 그보다 뒤에 있고 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.11.07. 국의 압류 역시 말소기준권리 이후 권리입니다.
임차인 — 김주현 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주현 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.22 | 2022.04.01 | 121,000,000원 | 2024.10.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김주현의 임대차계약일은 2022.03.31., 확정일자는 2022.04.01., 전입·점유 개시는 2022.04.22.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2021.10.26.이므로 전입이 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 121,000,000원이 있더라도 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인도 아닙니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 89,670,000원(49%), 세 차례 유찰 시에는 62,768,999원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 100,667,481원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 138,518,141원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 164,934,924원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 130,174,081원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,100,000원을 가정하면 채권 총액 226,174,081원 중 125,506,600원이 배당되고 100,667,481원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0%를 기준으로 한 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전2동주민센터 남동측 인근의 역세권 상업지대로, 각종 상업시설과 업무시설이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 규모 중앙대로, 남측으로 편도 4차선 규모 신천대로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 기호 2 토지는 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 2필 1단지의 가로장방형 평탄지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 310.7㎡, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 소화·승강기·주차타워·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2021.10.18. 등기로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각 후 존속 여부와 매수인에게 미치는 영향을 등기부·매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 임차권과 실제 점유 확인. 김주현은 보증금 121,000,000원의 주택임차권자이며 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 상태와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 사실은 있으나 우선변제 여부는 확정되어 있지 않습니다. 예상배당표와 실제 배당순위가 일치하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 시세가 없어 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 기준 미배당 100,667,481원이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.30. 발행 자료입니다. 2026.09.07. 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격 판단은 아직 보류
이 사건의 임차권 위험은 비교적 명확합니다. 김주현의 전입·점유는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가 183,000,000원에서 128,100,000원까지 내려왔습니다.
하지만 두 가지는 남습니다. 첫째, 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 처리입니다. 둘째, 최근 실거래 자료가 없어 128,100,000원이 실제 시세보다 싼지 판단할 수 없다는 점입니다. 따라서 이 물건은 임차인 인수는 안전한 편이지만, 선순위 등기와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.
