부산지방법원 2025타경22907. 부산진구 부전동 디알에코시티 12층 1208호, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 등기상 말소기준은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 설정된 마민정의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차권 자체는 눈에 띄지만 핵심은 순서입니다. 마민정은 2022.06.13 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.17입니다. 모두 말소기준 2021.10.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 되어 있으나 매수인이 보증금 121,000,000원을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22907 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1208호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하2층 지상20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,995,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준 뒤 권리는 소멸, 선순위 기재는 확인
말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 2021.09.13 설정됐던 농협은행 근저당권 20,160,000,000원은 같은 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 임차권·강제경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마민정 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.06.13 / 2022.05.17 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 마민정의 임대차계약일은 2022.05.17, 주민등록일·점유개시일은 2022.06.13, 임차권등기는 2024.06.21입니다. 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되며, 현재 회차에서도 매수인에게 넘어가는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 128,100,000원으로 감정가 183,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 89,670,000원, 3회 유찰 시 62,768,999원 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 동일 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 129,995,067원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 225,995,067원 중 125,506,600원이 배당되고 미배당액은 100,488,467원입니다. 이 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다른 개념이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 지하철 1호선 범내골역 북측 인근이며, 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 범내골역이 있어 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상20층 건물의 12층 1208호입니다. 승강기·주차타워·도시가스 난방·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 32m, 남측 약 16m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 기재가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 처리 여부를 확인하세요.
- 임차권 순서 재확인. 마민정 전입 2022.06.13은 말소기준 2021.10.26보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 128,100,000원은 감정가의 70%지만, 최근 실거래와 비교하기 전에는 싸다고 단정하지 마세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 100,488,467원은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 상태와 현 점유관계를 매각 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 70%가 곧 저가는 아니다”
이 물건의 핵심은 간단합니다. 임차권자 마민정의 보증금이 121,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 우리은행 근저당 이후의 임차권·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸합니다.
반면 입찰 판단에서 따로 챙길 부분은 두 가지입니다. 하나는 말소기준보다 앞서 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부이고, 다른 하나는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 128,100,000원이지만 시세 비교값이 없는 상태에서는 ‘70%니까 싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 임차권 인수 위험은 낮지만 선순위 기재 확인과 실거래 검증이 남은 B등급 물건으로 보는 것이 가장 일관됩니다.
