부산지방법원 2024타경103996. 부산 남구 용호동 ‘오륙도에스케이뷰’ 113동 204호입니다. 전용면적은 200.8926㎡, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 2층이고 2008.10.31. 사용승인된 아파트입니다. 현재 소유자 주슬기는 2021.05.28. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 890,000,000원입니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.10.25. 늘푸른사상새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권, 2023.12.21. 부산광역시 남구 압류, 2024.04.17. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 놓입니다. 7번 근저당권은 2024.08.26. 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 권리 순위의 핵심은 이 후순위 권리들이 2021.05.28. 부산은행 근저당보다 뒤라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경103996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 오륙도로 85, 113동 2층204호 (용호동,오륙도 에스케이뷰 아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 200.8926㎡ · 27층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2008.10.31. |
| 소유자 | 주슬기 (2021.05.28. 소유권이전 · 거래가액 890,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 592,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 늘푸른사상새마을금고 / 473,978,687원 |
| 매각기일 | 2026.08.10. |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인·후순위 권리
말소기준은 2021.05.28. 부산은행 근저당권 330,000,000원입니다. 현황조사 등에 확인되는 실제 임차인은 이경희 1명이고 전입일은 2022.07.14.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2024.06.27. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 | 미상 | 2022.07.14. | 미상 | 2024.06.27. | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만 시장도 -18.5%
동일 면적 거래를 보면 전체 12건 평균은 1,097,916,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 최근 12개월 6건 평균 985,833,333원을 우선하는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2025.11. 19층 1,240,000,000원입니다. 현재 최저가 592,900,000원은 최근 12개월 평균의 60.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 200.89㎡ | 19 | 1,240,000,000원 |
| 2025.10 | 200.89㎡ | 3 | 855,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 1 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 200.89㎡ | 4 | 860,000,000원 |
| 2025.05 | 200.89㎡ | 15 | 1,080,000,000원 |
| 2025.04 | 200.89㎡ | 11 | 1,080,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 200.89㎡ | 6건 | 985,833,333원 |
가격만 보면 현재 회차는 감정가 1,210,000,000원의 49%인 592,900,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 평균보다 상당히 낮습니다. 다만 이 단지 동일 면적의 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.5% 낮은 흐름입니다. 전체 평균 1,097,916,666원만 놓고 할인폭을 과대평가하기보다, 최근 평균 985,833,333원과 최신 거래 1,240,000,000원, 그리고 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 592,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,329,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 254,571,000원 |
현재 회차 592,900,000원 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 8,329,000원, 부산은행 근저당 330,000,000원을 반영한 뒤 잔여 254,571,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 후순위 권리의 실제 배당관계에 따라 최종 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 용호동 오륙도초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 27층 건물 내 2층 204호, 사용승인일은 2008.10.31.입니다.
- 설비. 급·배수, 도시가스 개별난방, 위생, 화재경보, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제·토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역을 포함하며 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 오륙도에스케이뷰는 3,000세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이경희는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당관계는 매각 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전관계 확인. 2022.10.25. 늘푸른사상새마을금고 근저당권과 2024.08.26. 한국자산관리공사 이전등기의 현재 상태를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -18.5% 낮습니다. 현재 최저가의 큰 할인폭과 시장 하락을 동시에 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 2층·내부 상태. 본건은 27층 중 2층이며 현장조사 때 폐문부재였습니다. 내부 상태가 확인되지 않았다는 점을 현장조사와 비용 계획에 반영해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제와 후순위 권리의 실제 배당 여부에 따라 배당잔여가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 기준으로
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2021.05.28. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이경희의 전입은 2022.07.14.로 뒤입니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계는 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 592,900,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 985,833,333원의 60.1%까지 내려왔습니다.
다만 시장은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -18.5% 낮아진 하락 흐름입니다. 전체 평균이나 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 최근 거래와 2층이라는 개별 조건, 확인되지 않은 내부 상태를 함께 보수적으로 반영해야 합니다. 정리하면 권리는 인수 0원으로 단순하고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락장 검증이 필요한 물건입니다.
