부산지방법원 2025타경22909. 부산진구 부전동 디알에코시티 12층 1202호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리분석의 기준점은 2021년 10월 26일 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다.
임차인 이병욱의 임대차계약일은 2022년 3월 24일, 점유개시일은 2022년 3월 26일이지만 주민등록일은 2024년 8월 27일입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2021년 10월 26일보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금 30,000,000원의 임차권등기는 2024년 9월 6일 접수됐고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 12층 1202호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 |
| 사용승인 | 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,316,245원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권은 소멸
최초 2021년 9월 13일 농협은행 근저당권 20,160,000,000원이 설정됐지만 2021년 10월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 이병욱의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이병욱 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2024.08.27 / 2024.08.30 | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 없음 |
실제 임차인은 이병욱 1명입니다. 임대차계약은 2022.03.24, 점유개시는 2022.03.26이지만 전입신고가 2024.08.27로 말소기준권리 2021.10.26보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금 30,000,000원을 승계하지 않습니다. 확정일자는 2024.08.30이고 임차권등기는 2024.09.06 접수됐으며 배당요구가 접수된 상태입니다.
③ 가격 판단 — 최저가는 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 174,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 121,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 121,800,000원 | 119,294,800원 | 9,021,445원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 85,260,000원 | 83,325,320원 | 44,990,925원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 59,681,999원 | 58,207,723원 | 70,108,522원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,316,245원 | 23,294,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 128,316,245원 중 119,294,800원이 배당되고 9,021,445원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상배당 산정에서는 이병욱의 보증금 30,000,000원이 별도 배당항목으로 표시되지 않고, 신청채권자 주택도시보증공사에 23,294,800원이 배당되는 구조로 제시돼 있습니다. 임차인은 배당요구를 한 상태이므로 실제 배당순위와 채권관계는 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 대조할 필요가 있습니다. 다만 이 점과 별개로, 전입이 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2021.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층 1202호입니다.
- 입지. 교보문고 부산점 서측 인근이며 주변은 근린생활시설·의료시설·숙박시설·업무시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 35m의 중앙대로, 남측으로 폭 약 20m의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰과 유사물건 등을 기초로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 등기가 말소기준권리보다 앞서 있으므로 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 임차보증금 배당관계 확인. 이병욱은 배당요구를 했으나 예상배당표에는 보증금이 별도 항목으로 잡히지 않습니다. 실제 배당순위와 채권관계를 확인하세요.
- 대항력은 없음. 전입 2024.08.27은 말소기준 2021.10.26보다 늦어 확인된 보증금 승계액은 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없으므로 인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부구조·이용상태와 수선 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 이병욱의 보증금은 30,000,000원이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 121,800,000원을 기준으로 한 실질취득금액 역시 121,800,000원입니다.
다만 가격 쪽은 평가를 서두르면 안 됩니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 ‘싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 더불어 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 처리와 임차보증금의 실제 배당관계도 원문 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 선순위 등기 확인이 남은 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
