159,398,000원
대구지방법원 2025타경6516. 대구 수성구 범어동 806-3, 토지 95.0㎡와 단독주택·부속건물 창고 및 화장실이 함께 평가된 기타 + 토지 물건입니다. 현재 소유자는 황선희·황준택 각 2분의 1 공유이고, 경매의 말소기준권리는 2022년 1월 5일 설정된 청운신용협동조합 채권최고액 440,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 외형보다 더 주의할 부분은 현장과 가격 판단입니다. 감정평가상 건물은 1978.10.30. 사용승인된 세멘벽돌조 주택 등이고, 외관상 공가 상태로 보이지만 임대관계는 미상입니다. 위생급배수설비·난방설비 등 주택 제반설비의 정상 설치 여부도 미상입니다. 현재 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 저평가 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6516 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 806-3 · 대구광역시 수성구 청솔로22길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택, 부속건물 창고 및 화장실 · 토지 95.0㎡ |
| 토지 | 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 공시지가 2,391,000원/㎡ |
| 건물 | 세멘벽돌조 후형스레트기와즙 2층 주택 · 세멘벽돌조 스라브즙 창고 · 세멘부록조 스라브즙 변소 · 사용승인일 1978.10.30 |
| 소유자 | 황선희 2분의 1 · 황준택 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 663,882,560원 / 159,398,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 405,145,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 주택건물은 공부상 ‘스레트기와즙’, 현황상 ‘슬래브 및 기와지붕’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.01.05. 청운신용협동조합 근저당권입니다. 황준택 지분에 대한 국 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크 가압류, 경매개시결정 및 황선희 지분 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
감정평가상 외관은 공가 상태로 보인다고 기재돼 있으나, 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유관계와 임대차 존재 여부는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다. 단순히 외관상 비어 보인다는 이유만으로 명도·임차 리스크가 없다고 단정하기는 어렵습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 ‘싸다’의 증명이 아니다
현재 최저매각가는 159,398,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 24% 구간입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 111,578,600원(감정가 17%), 6회 유찰 시 78,105,020원(감정가 12%)입니다. 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 그 자체가 현재 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,031,572원 |
| 1. 근저당 · 청운신용협동조합 | 440,000,000원 | 156,366,428원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 638,637,606원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 152,052,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,230,689,910원 중 예상배당은 156,366,428원이고, 미배당은 1,074,323,482원입니다. 신청채권자 청운신용협동조합의 청구액은 405,145,377원이며 현재 시나리오의 배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 제2범어교 교차로 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 수성구민운동장역이 있으며 제반 교통시설과의 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 대 95.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·정방형·세로한면(가)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 건물. 단독주택과 부속건물 창고·화장실로 이용되고, 사용승인일은 1978.10.30입니다.
- 설비. 외관상 공가 상태로 보이며 위생급배수설비·난방설비 등 주택 제반설비의 정상 설치 여부는 미상입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록 2 주택건물은 공부상 ‘스레트기와즙’, 현황상 ‘슬래브 및 기와지붕’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 외관상 공가로 보이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 원본 서류와 현장에서 재확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·이용상태와 실제 매각 범위를 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태 확인. 1978.10.30. 사용승인 건물이며 위생급배수·난방설비 등 정상 설치 여부가 미상입니다.
- 지붕 현황 확인. 목록 2 주택건물은 공부상 ‘스레트기와즙’, 현황상 ‘슬래브 및 기와지붕’으로 기재돼 있습니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위 변동을 점검하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 토지·건물의 실제 상태와 별도 가격 검증을 거치세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.05. 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 1978.10.30. 사용승인 단독주택과 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 외관상 공가로 보이지만 임대관계와 설비 상태는 미상이며, 제시외 건물과 지붕 현황 차이도 있습니다.
따라서 핵심은 “감정가 대비 24%니까 싸다”가 아닙니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 현장·점유·건물 상태와 실제 가격을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다. 4회 유찰은 가격 메리트의 확정값이 아니라, 오히려 왜 시장이 여러 차례 응찰하지 않았는지를 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
