128,100,000원
부산지방법원 2025타경22911. 부산진구 부전동 디알에코시티 15층 1508호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 183,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당권은 같은 날 해지되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차권자 이은혜의 임대차계약일은 2022.04.04., 주민등록·점유개시일은 2022.04.28.입니다. 모두 우리은행의 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2024.07.22. 보증금 121,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌지만, 제공된 권리·배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22911 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 15층 1508호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층건 내 15층 1508호 · 사용승인일 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 131,218,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
핵심은 날짜입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2021.10.26., 이은혜의 주민등록·점유개시는 2022.04.28.입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 대항력 임차권이 아니라 말소기준 이후의 후순위 임차권입니다. 경매개시결정과 이후 국세 압류 역시 말소기준권리 뒤에 존재하며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 보증금 121,000,000원, 대항력 없음
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은혜 | 건물 전유부분 전부 | 121,000,000원 | 2022.04.28 | 2022.04.04 | 2024.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이은혜는 실제 임차권자로 확인되며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 우선변제 여부는 별도로 확정된 판정값이 없으므로 단정하지 않습니다. 다만 배당요구는 2024.07.22. 이루어졌습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,100,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 89,670,000원(49%), 3회 유찰 시 62,768,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 실제 오피스텔 거래가격과의 비교 없이 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리상 인수 부담보다 현재 최저가 128,100,000원이 실제 시장가격과 어떻게 맞물리는지를 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 131,218,277원 | 29,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 227,218,277원, 총 배당액은 125,506,600원, 미배당은 101,711,677원입니다. 이 미배당은 채권자의 부족액이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 부산울산본부 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 8차선 광대로, 남측으로 편도 4차선 중로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당하며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 9,181,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2021.10.26.과 임차권자의 전입·점유개시 2022.04.28.을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 효력을 별도로 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 디알에코시티 오피스텔의 최근 거래가격을 반드시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 101,711,677원은 채권자의 부족액이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 사건은 임차보증금 121,000,000원의 임차권등기가 있어 처음 보면 복잡해 보이지만, 날짜를 놓고 보면 구조가 정리됩니다. 우리은행 근저당이 2021.10.26. 먼저 설정됐고, 임차권자의 주민등록·점유개시는 2022.04.28.이므로 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원이고 현재 실질취득액은 최저가와 같은 128,100,000원입니다.
다만 183,000,000원에서 128,100,000원으로 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 실제 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다. 특히 선순위로 기록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 효력까지 원본에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
