129,500,000원
부산지방법원 2025타경22912. 부산진구 부전동 중앙대로 653 ‘디알에코시티’ 7층 711호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.26 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 뒤에 설정된 김나영의 임차권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리 흐름을 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”로만 끝내면 안 됩니다. 갑구에는 2021.10.18 민간임대주택등기가 있고, 이는 말소기준인 2021.10.26보다 앞섭니다. 해당 등기는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임을 공시하고 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각물건명세서와 등기 원본에서 이 등기의 매각 후 처리와 현재 효력을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 7층 711호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상20층 중 7층 711호 |
| 사용승인 | 2021.08.23 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,188,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 선순위 등기는 확인
한편 2021.09.13 농협은행 근저당권은 채권최고액 20,160,000,000원으로 설정됐으나 2021.10.26 해지돼 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 부산진구·국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 김나영 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.19 | 2022.05.02 | 있음 2024.11.11 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김나영 1명입니다. 임대차계약일은 2022.04.28, 확정일자는 2022.05.02, 주민등록과 점유개시는 2022.05.19이며 보증금은 121,000,000원입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.10.26이므로 전입·점유가 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기 역시 2024.11.11로 말소기준보다 뒤입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 90,650,000원(감정가 49%), 그 다음은 63,454,999원(감정가 34.3%)입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,188,441원 | 30,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정 시 채권 총액 227,188,441원 중 126,887,000원이 배당되고 100,301,441원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 교보문고 부산점 남서측 인근. 각종 상업용 건물·오피스텔·업무시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 서면역·범내골역이 있어 대중교통사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층~지상20층 건물이며 2021.08.23 사용승인. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 광대로, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18 선순위 민간임대주택등기의 매각 후 효력·말소 조건을 등기부와 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 임차권 원본 대조. 김나영의 전입 2022.05.19·확정일자 2022.05.02·보증금 121,000,000원·임차권등기 2024.11.11 내용을 원본과 대조하세요.
- 시세 확인. 현재 129,500,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대조건을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동 요인. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액·청구액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 강점, 선순위 등기는 확인
이 물건의 가장 명확한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 보증금 121,000,000원의 김나영 임차권이 있지만 전입·점유가 말소기준인 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 회차가 더 내려가도 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
반면 놓치면 안 되는 것은 2021.10.18 민간임대주택등기입니다. 말소기준보다 먼저 존재하는 등기이므로 이 부분의 매각 후 처리까지 확인해야 권리분석이 완성됩니다. 가격 역시 감정가 185,000,000원에서 129,500,000원으로 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 최근 실거래 근거가 없기 때문에 권리 인수는 비교적 명확하지만, 선순위 등기와 실제 시세 확인 전까지 가격 판단은 보류하는 접근이 적절합니다.
