126,000,000원
부산지방법원 2025타경22913. 부산진구 부전동 디알에코시티 11층 1105호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 기입된 강제경매입니다. 청구금액은 130,979,592원입니다.
권리분석의 중심은 2021.10.26 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 생긴 임차인의 전입·임차권등기와 강제경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 특히 임차인 이금이의 주민등록일은 2022.06.09로 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22913 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 11층 1105호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔), 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 20층 건물 내 11층 1105호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,979,592원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.26 우리은행 근저당권입니다. 2021.09.13 설정된 농협은행 근저당권은 같은 해 2021.10.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.10.16 등기된 이금이의 주택임차권, 2025.10.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.07 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이금이 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 전입 2022.06.09 확정일자 2022.05.13 점유개시 2022.06.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차보증금은 121,000,000원이고 임차권등기는 2024.10.16 접수됐습니다. 그러나 주민등록일 2022.06.09가 말소기준 2021.10.26보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴함을 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 권리상 인수액이 없으므로 가격 비교의 기준은 실질취득 126,000,000원이며, 이 금액이 실제 시장 거래 수준보다 낮은지는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,979,592원 | 27,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총 청구액 226,979,592원 중 123,436,000원이 배당되고, 103,543,592원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액 0원과는 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국주택금융공사 부산지사 남측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 도로. 동측으로 중앙대로, 남측으로 신천대로에 각각 접합니다.
- 용도. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부를 자세히 조사하지 못해 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 감정자료에 기재돼 있습니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.10.26 우리은행 근저당권 96,000,000원을 기준으로 최신 등기부를 다시 대조하세요.
- 임차인 명도. 이금이는 대항력이 없지만 실제 점유·퇴거 상태와 인도 일정을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18 기입된 민간임대주택등기의 낙찰 후 효력과 말소 처리 관계를 원문으로 확인하세요.
- 주거용 사용. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용의 차이가 금융·세금·전입·임대 운영에 미치는 영향을 별도로 검토하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득액은 126,000,000원입니다. 감정가 70%만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 감정 시 내부를 자세히 조사하지 못했으므로 수리비·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명하지만, 가격과 선순위 등기는 따로 본다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 보증금 121,000,000원보다 말소기준일 2021.10.26입니다. 임차인 이금이의 전입일 2022.06.09가 그보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 126,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 126,000,000원입니다.
다만 이 물건은 공부상 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있고, 말소기준보다 앞선 2021.10.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 또한 감정가의 70%까지 유찰됐다는 사실만으로 시세 메리트를 단정할 근거는 되지 않습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확한 편이지만, 선순위 민간임대주택등기와 실제 이용 상태를 확인하고 가격은 실질취득 126,000,000원을 기준으로 별도 검증해야 하는 물건입니다.
