120,400,000원
부산지방법원 2025타경22914. 부산진구 부전동 디알에코시티 17층 1704호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당 96,000,000원이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 주택도시보증공사 가압류·강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김다예의 임차보증금은 30,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.10.25., 확정일자는 2021.11.03., 주민등록·점유개시는 2021.12.06.로 확인됩니다. 핵심은 주민등록일자가 말소기준권리인 2021.10.26.보다 뒤라는 점입니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매수인 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22914 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 17층 1704호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 17층 1704호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,575,099원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준은 2021.10.26. 우리은행 근저당 96,000,000원입니다. 김다예 임차권은 2024.08.26. 등기됐고 주민등록·점유개시일 역시 2021.12.06.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 등기부상 임차권도 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 2,000,000,000원 가압류와 강제경매개시결정, 국 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다예 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2021.12.06. / 2021.11.03. | 2024.08.26. 신청 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 확인되지만 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·배당 관련 원본서류를 함께 확인해야 합니다.
② 가격·회차 비교 — 1회 유찰 후 70%
감정가는 172,000,000원이고 현재 최저매각가는 120,400,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 84,280,000원, 3회 유찰 58,995,999원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 120,400,000원 | 117,914,400원 | 2,010,660,699원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 84,280,000원 | 82,362,960원 | 2,046,212,139원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 58,995,999원 | 57,534,071원 | 2,071,041,028원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 매각가격은 낮아지지만, 채권 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 사건에서 채권자의 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 21,914,400원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,575,099원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 우리은행 근저당 96,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 21,914,400원이 배당됩니다. 총 채권 미배당은 2,010,660,699원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근, 서면 로터리 인근 상업지대로 업무시설·근린생활시설·주상복합건물·아파트·숙박업소·유흥시설·백화점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도 1호선 범내골역·서면역이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 17층 1704호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·무인공동현관·주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역이며, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 동측으로 광대로, 남측으로 중로에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김다예의 주민등록·점유개시는 2021.12.06.로 말소기준권리 2021.10.26. 이후입니다. 대항력 없음이라는 전제를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당순위 확인. 임차보증금 30,000,000원과 배당요구 2024.08.26.이 확인되므로 실제 우선변제·최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매매각 이후 처리와 행정상 영향 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 120,400,000원으로 감정가 172,000,000원의 70%입니다. 유찰률 자체보다 실제 오피스텔 거래가격과 수익성을 기준으로 상한을 정하세요.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서 채권 미배당은 2,010,660,699원입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 배당관계가 복잡한 사건이므로 채권·세금 관련 원본을 확인하세요.
- 관리·운영비. 오피스텔은 관리비와 주차타워 등 운영비가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 분명, 가격은 따로 검증”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리에서는 2021.10.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 김다예 임차권의 주민등록·점유개시는 2021.12.06.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 반면 매각가격은 감정가 172,000,000원에서 1회 유찰돼 120,400,000원까지 내려온 상태입니다. 권리는 비교적 명확하지만, 70%라는 유찰률만으로 싸다고 판단하지 않는 것이 이 물건의 핵심입니다. 민간임대주택등기와 임차권의 실제 배당관계를 원본으로 확인한 뒤, 오피스텔의 실제 가격과 수익성을 별도로 검증해 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
