부산지방법원 2025타경22915. 부산진구 부전동 디알에코시티 8층 810호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 187,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 130,900,000원입니다.
권리의 중심은 2021.10.26. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고, 이를 말소기준으로 보면 장윤호의 2022.05.16. 전입과 2024.08.23. 임차권등기는 모두 뒤에 옵니다. 장윤호의 임차보증금은 121,000,000원이지만 대항력이 없어 배당 후 미회수액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 2021.10.18. 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있고, 등기문구에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있습니다. 이 등기는 말소기준인 2021.10.26.보다 앞서 있으므로 경매 매각 후의 말소 여부와 효력 확인이 별도 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 810호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 8층 810호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 등기는 확인
2021.09.13. 농협은행 근저당권은 채권최고액 20,160,000,000원으로 설정됐으나 2021.10.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 장윤호 임차권, 경매개시결정, 국세 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 121,000,000원 | 2022.05.16 / 2022.04.26 | 2024.08.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
장윤호의 임대차계약일은 2022.04.25., 확정일자는 2022.04.26., 전입 및 점유개시는 2022.05.16.입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 2021.10.26.보다 전입이 늦으므로 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금 121,000,000원이 현재 최저가와 근접하더라도, 대항력 인수형이 아니므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 32,267,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 216,000,000원, 예상 배당액은 128,267,400원이며 미배당은 87,732,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 부산진초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 범내골역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 8층이며, 승강기·주차타워·도시가스·난방·화재경보·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 남측 약 20미터 도로와 각각 접합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰을 토대로 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 등기된 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각 후 말소 여부와 효력을 원본 서류로 확인하세요.
- 장윤호 임차권. 보증금 121,000,000원, 전입 2022.05.16.으로 말소기준 뒤입니다. 대항력 없음 판정을 등기부·매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 이용상황·관리상태·수리 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 2회·3회 유찰 시나리오. 최저가는 91,630,000원, 64,140,999원으로 낮아지지만 미배당은 각각 126,419,340원, 153,413,539원으로 커집니다. 다만 매수인 인수는 두 경우 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 세금·관리비 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 선순위 등기
이 사건의 임차권 구조는 비교적 분명합니다. 장윤호의 전입은 2022.05.16.로 우리은행 근저당 2021.10.26.보다 늦고, 대항력은 없습니다. 현재 최저가 130,900,000원에서 배당이 부족해도 매수인에게 넘겨지는 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 갑구의 민간임대주택등기가 2021.10.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 물건을 단순한 ‘후순위 임차권 소멸형’으로만 보면 안 됩니다. 임차보증금 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류, 선순위 민간임대주택등기는 반드시 확인. 이 세 가지가 부산 디알에코시티 810호의 핵심입니다.
