부산지방법원 2025타경22916. 부산진구 부전동 디알에코시티 8층 809호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사씨에스건설이며, 이 사건의 현재 말소기준권리는 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 2021.09.13. 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차인은 정범진 1명입니다. 임대차계약일은 2022.10.27., 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.07.이고 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준일 2021.10.26.보다 전입일이 늦기 때문에 대항력은 없는 것으로 판정돼 있으며, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 산정상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22916 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층 809호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 32,493,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 실제 이용상태 | 이해관계인 부재로 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 매수인 인수 0원
권리분석의 중심은 2021.10.26. 우리은행 근저당권입니다. 정범진의 주민등록일과 점유개시일은 2022.11.07.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고, 2024.11.13. 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 2024.09.19. 가압류와 2025.10.22. 강제경매개시결정, 2025.11.07. 국의 압류도 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정범진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2022.11.07 / 2022.11.07 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.11.13. | 승계 없음 |
정범진은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 30,000,000원이며 중복 합산 대상도 없습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 현재 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 우선변제 여부는 별도 확정값이 없으므로 배당요구 사실과 실제 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 구조 — 싸다고 단정하지 말고, 미배당 구조를 본다
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 128,100,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 회차별 최저매각가이며, 시장가격과의 우열은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 2,002,987,129원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 2,040,837,789원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 2,067,254,572원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 29,506,600원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 32,493,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 128,100,000원 기준 집행비용 2,593,400원, 우리은행 근저당 96,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 29,506,600원으로 매각대금이 소진되는 구조입니다. 신청채권자 청구액 32,493,729원은 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 입지. 부산진구 부전동 ‘부전초등학교’ 남동측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 1호선 범내골역과 1·2호선 환승역 서면역이 있습니다.
- 건물·설비. 2021.08.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·소방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 35미터 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 공시지가는 9,181,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 민간임대주택등기가 있으므로 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 매각 후 등기 처리와 관련 의무관계를 확인하세요.
- 임차인 현황 재확인. 정범진의 전입·확정일자는 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당순위. 정범진은 2024.11.13. 배당요구를 했습니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 배당요구종기·배당표 원본에서 확인하세요.
- 실제 이용상태. 공부상 오피스텔이지만 실제 이용상태는 확인되지 않았으므로 주거·업무 사용 현황과 내부 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 128,100,000원이 감정가 183,000,000원의 70%라는 점만 보지 말고 인근 오피스텔 실거래·매물가격을 별도로 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.26. 우리은행 근저당권이고, 실제 임차인 정범진의 전입·확정일자는 2022.11.07.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
반면 2021.10.18. 민간임대주택등기가 존재하고, 공부상 오피스텔의 실제 이용상태는 확인이 필요한 상태입니다. 무엇보다 현재 최저가 128,100,000원이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 민간임대주택등기의 정리 여부, 실제 점유·이용상태, 그리고 외부 시세 검증이 최종 입찰가를 결정할 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류. 이 구분이 가장 중요합니다.
