대구지방법원 2025타경6868. 경상북도 영천시 오미동 368-35에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 주택이고, 토지면적은 527.0㎡입니다. 건축물대장상 사용승인일은 2019.06.07입니다.

최초 감정가 580,641,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 199,159,000원입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 이것이 곧 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 전원주택 형태의 개별 부동산은 토지, 건물 상태와 수요에 따라 가격 차이가 크기 때문입니다.

권리 측면에서는 2019.07.03 설정된 흥해농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 뒤에 설정된 근저당권과 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 소유권이전청구권 가등기의 성격과 그에 대한 가처분 관계는 별도 확인이 필요합니다. 또한 실제 임차인으로 조사된 정태호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 가등기 확인

말소기준권리는 2019.07.03 설정된 흥해농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 491,000,000원이고 토지 오미동 368-35가 공동담보로 기재되어 있습니다.

이후 주식회사깜의 근저당권, 씨맥스이앤씨·진명전력·동부레미콘의 가압류, 수성구 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 대양석유주식회사의 근저당권과 일부 과거 가압류 및 경매개시결정은 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 임차인 신고 1명 · 현황조사 및 매각물건명세서 기준.

정태호의 전입신고일은 2022.10.17로, 말소기준권리 설정일인 2019.07.03보다 늦습니다. 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판정되어 매수인이 인수할 임차보증금은 0원으로 추정됩니다.

다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 없다는 의미가 아니며, 배당에서 실제로 얼마를 받는지도 확정할 수 없습니다. 임차인의 계약관계와 점유 현황을 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%, 시세 대비 할인은 미확정

현재 최저매각가격은 199,159,000원으로 감정가 580,641,400원 대비 약 34% 수준입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌습니다.

그러나 주변 유사 단독주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 감정가와의 차이는 낙찰 후 매매차익이나 시세 할인율을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,159,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

매각대금 199,159,000원에서 추정 집행비용 3,588,226원을 제외하면, 흥해농업협동조합에 195,570,774원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액 416,074,679원에도 미치지 못합니다.

다른 근저당권자와 가압류권자에게 돌아가는 예상 배당액은 모두 0원입니다. 채권자 전체의 채권최고액·청구금액 기준 합계는 2,745,402,006원, 예상 미배당액은 2,549,831,232원입니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰과 채권 회수

현재 회차에서 흥해농업협동조합은 청구금액 416,074,679원 전액을 회수하지 못하는 것으로 추정됩니다. 추가 유찰 시 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다.

각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 매각조건이나 권리관계의 변화 없이 동일한 소멸 판단이 유지된다는 전제입니다. 추가 유찰 자체가 시세 대비 가격 메리트를 보장하지는 않습니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상북도 영천시 오미동 소재 의머리못 북동측 인근입니다. 주변에는 전원주택, 나대지, 기존주택, 창고, 근린생활시설, 농경지, 유지 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성과 대중교통 이용 가능성을 종합한 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 2층 주택으로 사용 중입니다. 외벽은 석재판재, 징크판넬, 스타코플럭스 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수시설, 가스보일러 난방설비와 데크시설 등이 설치되어 있습니다.
• 지붕. 공부상 스라브지붕이지만 실제는 스라브 및 스라브위징크판넬지붕입니다. 이 차이를 매각조건과 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 527.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 완경사지에 사다리형 토지이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역에 해당합니다. 구체적인 건축 및 이용 가능 여부는 해당 규제와 토지이용계획을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 297,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 본건의 실제 시장가격을 판단할 수는 없습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 지붕의 실제 형태 및 제시외 건물의 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전원주택과 농경지 등이 혼재한 입지의 개별 주택으로, 일반적인 아파트와는 다른 거래 수요를 가질 수 있습니다. 유사 거래와 실제 매도 가능가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 손만호 명의 가등기가 소유권이전청구권 가등기인지, 담보가등기인지와 해당 권리의 말소 가능 여부를 확인하세요.
• 가처분 관계 확인. 진명전력 주식회사의 가등기 관련 가처분이 매각 후 어떠한 효력을 가지는지 확인하세요.
• 임차인 확인. 정태호의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 부분을 확인하세요.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 절차와 관련 비용을 고려하세요. 보증금 인수가 없다는 판단과 명도 문제는 별개입니다.
• 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차의 매각조건을 확인하고 해당 비율에 맞춰 준비하세요.
• 일괄매각 범위. 토지, 건물, 제시외 건물이 실제로 어디까지 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조하세요.
• 지붕·건물 상태. 공부상 지붕과 실제 지붕 형태의 차이, 구조 및 유지보수 상태를 현장에서 확인하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역의 구체적인 제한사항을 확인하세요.
• 시장가격. 유사한 입지와 토지·건물 조건을 가진 주택의 최근 거래 및 실제 매도 가능가격을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
• 추가 비용. 미납 관리비, 조세 관련 부담, 인도비용 및 건물 보수비용 등은 별도로 검토하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.09.30의 진행 여부와 매각조건, 정정 및 변경사항을 최종 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 건물·토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 권리 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

본건은 감정가 580,641,400원에서 3회 유찰되어 최저매각가격이 199,159,000원까지 내려온 단독주택·토지 일괄매각 사건입니다. 매각으로 소멸하는 권리들을 기준으로 계산한 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 손만호 명의 가등기의 법적 성격과 진명전력의 가처분 관계, 정태호의 보증금 및 점유관계를 확인해야 합니다. 재매각으로 입찰보증금이 20%라는 점도 일반적인 입찰 준비와 다른 부분입니다.

또한 현재 최저가가 감정가의 34% 수준이라는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 주변 유사 거래와 최근 가격 추세가 확인되지 않았으므로 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다.

결론적으로, 권리상 예상 인수액 0원이라는 점은 긍정적인 요소지만 가등기·점유관계·환금성 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 감정가 대비 큰 할인에만 주목하기보다 실제 취득 부담과 매도 가능가격을 검증하는 것이 핵심입니다.