대구지방법원 2025타경6868. 영천시 오미동 368-35의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 527.0㎡이고, 감정평가 이용상태는 주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 건축물대장상 사용승인일은 2019.06.07입니다. 감정가 580,641,400원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가격은 199,159,000원까지 내려와 있습니다.
가격만 보면 감정가 대비 하락 폭이 크지만, 이 사건에는 시세 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 단독주택+토지는 아파트처럼 표준화된 동일평형 비교가 어렵고, 본건은 재매각이며 매수신청보증금도 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 판단은 권리 정리뿐 아니라 토지·건물 현황과 현장 가격 검증을 함께 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경6868 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 오미동 368-35 · 경상북도 영천시 오미길 99-91 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 527.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2층 · 2019.06.07 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사삼진이앤지 |
| 감정가 / 최저가 | 580,641,400원 / 199,159,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 416,074,679원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2019.07.03 을구 1번 흥해농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 491,000,000원이고 토지 오미동 368-35와 공동담보입니다. 이후 설정된 주식회사깜 근저당, 손만호의 소유권이전청구권가등기, 그 가등기에 대한 진명전력 주식회사의 가처분, 씨맥스이앤씨·진명전력·동부레미콘의 가압류, 수성구 압류, 현재 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정태호 | 2022.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정태호의 전입일은 2022.10.17로, 말소기준권리인 2019.07.03 근저당보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·배당순위 관련 사항은 매각물건명세서와 원문 서류를 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,159,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,226원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 흥해농업협동조합 | 491,000,000원 | 195,570,774원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사깜 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 씨맥스이앤씨 | 275,372,208원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 진명전력 주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 주식회사동부레미콘 | 79,029,798원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 2,745,402,006원, 예상 배당액은 195,570,774원, 미배당액은 2,549,831,232원입니다. 미배당 채권이 크더라도 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 199,159,000원 | 195,570,774원 | 2,549,831,232원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 139,411,300원 | 136,659,542원 | 2,608,742,464원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,587,910원 | 95,431,328원 | 2,649,970,678원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 오미동 ‘의머리못’ 북동측 인근. 전원주택·나대지·기존주택·창고·근린생활시설·농경지·유지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 가능성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 527.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상. 완경사·사다리형·세로각지(가) 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 주택으로 위생·급배수시설, 가스보일러 난방설비, 데크시설이 설치돼 있습니다.
- 지붕. 공부상 스라브지붕이나 실제는 스라브 및 스라브위징크판넬지붕입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 297,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 8번 소유권이전청구권가등기의 종류와 매각 후 처리관계를 매각물건명세서·등기 원문에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 정태호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 명세서 원문을 대조하세요.
- 재매각 조건. 재매각이고 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 39,831,800원입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 존재·면적·이용상태를 직접 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 호가를 별도로 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 현장 확인’이 승부처
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 분명합니다. 2019.07.03 흥해농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차인 정태호도 전입이 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내리기에는 부족합니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 재매각입니다. 동일 시장 실거래 비교자료도 없어 싸고 비싼지를 직접 검증해야 하며, 가등기 종류, 제시외 건물, 20% 보증금 조건까지 챙겨야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 가격·현장·환금성 검증이 중요한 단독주택+토지 경매로 보는 것이 적절합니다.