부산지방법원 2024타경112037. 부산 남구 감만동 ‘화평아트빌라’ 2층 202호로, 강미영·양심석·양우현이 공유자로 등기되어 있습니다. 이 사건은 저당권 실행형이 아니라 공유물분할을 위한 경매로 개시된 것이 특징입니다. 등기상 근저당은 확인되지 않고, 2023.08.10. 양심석 지분에 설정된 비엔케이캐피탈주식회사 가압류의 청구금액은 38,756,110원이며 자료상 경매로 소멸하는 권리입니다.
현재 회차 최저가는 감정가의 70%인 162,400,000원입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2023.08. 78.62㎡ 거래 1건, 200,210,000원뿐입니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,210,000원으로 동일하며, 현재 최저가는 그 가격의 81.1%입니다. 다만 이 가격 메리트와 별개로, 감만1구역 재개발의 조합원 분양권 승계 취득 절차가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112037 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 우암로39번길 3-8, 2층202호 (감만동,화평아트빌라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 공실상태 |
| 소유자 | 강미영 7분의 3 · 양심석 7분의 2 · 양우현 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청 / 청구 | 양심석 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 가압류는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 현황상 공실이며 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 2023.08.10.자 비엔케이캐피탈주식회사 가압류는 경매로 소멸하는 것으로 기재되어 있고, 배당표상 청구금액 38,756,110원이 전액 배당되는 구조입니다. 2023.08.29. 국 압류와 2024.01.04. 북구(대구광역시) 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래의 81.1%
화평아트빌라의 거래 정보는 최근 12개월 1건입니다. 2023.08. 78.62㎡, 1층 거래가 200,210,000원이며, 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,210,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 78.62㎡ | 1 | 200,210,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 거래 1건 | — | 200,210,000원 |
현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 200,210,000원의 81.1%입니다. 즉 데이터상 확인되는 최근 거래보다 낮은 가격대에서 접근할 수 있습니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 거래 시점이 2023.08이므로, 시세 판단은 단일 거래에 과도하게 의존하지 않는 것이 좋습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,073,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 38,756,110원 | 38,756,110원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 양심석 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,570,290원 |
자료상 배당 대상 가압류 청구금액은 전액 충당되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부액은 120,570,290원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 재개발·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 재개발. 감만1구역 주택재개발정비구역 내에 있고 2020.12.16. 관리처분계획 인가 후 이주 및 철거가 진행중입니다. 다만 현재 사업이 지연되고 있는 것으로 조사됐습니다.
- 조합원 분양권. 조합 명부상 소유주는 양재완이며, 사건의 양심석·양우현·강미영은 양재완의 상속인입니다. 조합원 분양권 상속 승계는 아직 이루어지지 않았습니다.
- 분양신청. 분양신청 타입은 59A(H), 동·호수는 미정, 종전 토지가액 159,600,000원, 건축물가액 161,403,480원, 추정 비례율 101.13%, 예상 총 분양가격은 229,974,240원으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 동항초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 정비구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 지구단위계획구역이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 공실상태이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,210,000원의 81.1%입니다. 데이터상 가격 자체는 메리트가 있습니다.
- 거래표본. 비교 실거래가 2023.08. 1건뿐입니다. 최신 거래 시점과 표본 수를 함께 확인하고 동일성 여부를 별도로 검토해야 합니다.
- 재개발 승계. 조합원 분양권 승계가 아직 이뤄지지 않았습니다. 입찰 전 상속인 서류, 경매 취득 증빙서류 제출 가능 여부와 조합 측 승계 절차를 확인해야 합니다.
- 사업 지연. 감만1구역은 이주 및 철거가 진행중이나 사업 지연이 탐문됐습니다. 사업 진행 일정과 실제 현황을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 승계 취득 비용. 매수인이 조합원 분양권을 승계취득하는 경우 부동산 인도 집행비용 5,350,000원을 부담해야 한다는 비고가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 재개발 조합 회신 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋지만, 재개발 승계가 본체”
이 물건은 현재 최저가가 162,400,000원으로 최근 거래 200,210,000원보다 낮고, 배당표상 가압류도 전액 충당되며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 일반적인 권리분석만 놓고 보면 접근성이 나쁘지 않습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 주택 경매가 아닙니다. 감만1구역 재개발정비사업이 진행중인 가운데 조합원 명부상 소유주는 양재완이고, 사건의 공유자들은 상속인으로서 조합원 분양권 승계가 아직 정리되지 않았습니다. 따라서 최저가가 싸다는 사실보다 실제로 조합원 분양권을 승계취득할 수 있는지가 더 중요합니다. 승계취득이 이뤄지는 경우 5,350,000원의 부동산 인도 집행비용 부담도 있습니다.
결론은 “가격은 합격, 재개발 승계는 확인 필수”입니다. 현재 회차 162,400,000원이라는 가격 메리트는 분명하지만, 최종 입찰 판단은 감만1구역 조합의 권리승계 가능 여부와 사업 지연 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
