부산지방법원 2025타경22919. 부산 금정구 금성동 520-8, 현칭 ‘가송빌리지’ 1동 2층 201호인 다세대주택입니다. 감정가는 174,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 121,800,000원입니다. 등기상 소유자는 이강석이고, 2014.02.14. 거래가액 228,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 금성동새마을금고 근저당 3건은 모두 2021.11.26. 해지로 이미 말소됐습니다.
핵심은 최지영의 주택임차권입니다. 보증금 180,000,000원, 전입·점유개시 2021.11.26., 확정일자 2021.11.02.이고 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.10.30.이므로 원래 권리관계만 보면 임차권이 경매개시보다 훨씬 앞섭니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 121,800,000원에서는 집행비용 2,505,200원을 제외한 119,294,800원만 보증금에 배당되고, 60,705,200원이 부족한 것으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금성동 520-8 1동 2층201호 · 도로명 부산광역시 금정구 중리2길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.58㎡ · 지상3층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이강석 (2014.02.14. 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,363,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 현칭 | 가송빌리지 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위형, 확약으로 실질 인수 해소
과거 금성동새마을금고의 채권최고액 180,000,000원·26,400,000원·9,600,000원 근저당은 2021.11.26. 해지로 모두 이미 말소됐습니다. 그 뒤 최지영의 임차권등기가 2024.03.05. 접수됐고, 임차권에는 전입 2021.11.26., 확정일자 2021.11.02., 보증금 180,000,000원이 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 최지영 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 180,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약 적용 0원* |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원래 배당 구조에서는 현재 회차 미배당액 60,705,200원이 매수인 인수로 연결되지만, 2026.05.11. 확약이 바로 그 잔존 반환청구권과 대항력 및 임차권등기를 대상으로 하고 있습니다. 확약은 최지영 임차권에만 적용되는 것이며, 본 건에서는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘70%’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 174,000,000원의 70%인 121,800,000원입니다. 그러나 동일 물건·유사 면적의 실거래 가격 자료가 제시되지 않았기 때문에, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 대상은 6세대 규모의 다세대주택이며, 감정평가상 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등이 형성된 지역입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,505,200원 |
| 1. 임차인 최지영 보증금(우선변제) | 180,000,000원 | 119,294,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,363,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최지영 보증금의 부족분은 60,705,200원입니다. 다만 2026.05.11. 확약서의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의에 따라 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 지상3층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 금성초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 대지 623.0㎡, 자루형·완경사이며 다세대주택 부지로 이용 중이고 공시지가는 491,000원/㎡입니다.
- 규모. 2013.04.09. 준공된 6세대 규모이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일 현재도 유효한지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 혼동 금지. 현재 회차 계산상 부족분은 60,705,200원이지만, 본 분석에서는 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 봅니다.
- 가격 검증. 동일·유사 다세대 실거래가가 제시되지 않았으므로 감정가 174,000,000원과 최저가 121,800,000원만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 저환금성 점검. 6세대 다세대주택이고 주변에 단독주택·임야가 혼재해 있어 실제 매도 시 수요층과 거래기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 확인이 먼저”
표면적으로는 감정가 174,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,800,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 보증금 180,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 60,705,200원이 미배당으로 남고, 유찰이 거듭될수록 원자료상 인수액은 96,674,680원, 121,792,277원으로 커집니다. 반면 2026.05.11. 주택도시보증공사의 확약은 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 내용이어서, 본 리포트에서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리 결론은 “확약이 유효하게 이행되면 인수 0”이고, 가격 결론은 “실거래 근거가 없어 121,800,000원이 싸다고 단정할 수 없음”입니다.
* 확약 미적용 시 원자료상 매수인 인수 계산액: 현재 회차 60,705,200원 · 2회 유찰 시 96,674,680원 · 3회 유찰 시 121,792,277원.
