부산지방법원 2025타경22920. 부산진구 부전동 디알에코시티 18층 1811호 오피스텔입니다. 감정가는 191,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 133,700,000원입니다. 권리관계의 기준은 2021.10.26. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 들어온 주택도시보증공사의 가압류, 이소명의 주택임차권, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 특히 봐야 할 것은 임차권의 순서입니다. 이소명은 2023.03.10. 임대차계약, 전입, 점유개시, 확정일자를 갖추고 2024.09.13. 임차권등기를 마쳤습니다. 하지만 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2021.10.26.이므로 임차인의 전입·점유 시점이 더 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22920 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 18층 1811호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 653 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용 오피스텔로 추정 |
| 건물 | 2021.08.23. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상20층 중 18층 1811호 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 27,564,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 2021.09.13. 농협은행 근저당권 20,160,000,000원이 있었지만 2021.10.26. 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2,000,000,000원, 이소명 임차권 30,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소명 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.10. | 2023.03.10. | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확정 승계 없음 |
이소명의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2023.03.10.입니다. 말소기준권리 2021.10.26.보다 후순위이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.09.13. 이루어졌지만 배당표에는 임차인에게 특정 배당액이 반영되어 있지 않아, 우선변제에 따른 실제 회수액은 여기서 단정하지 않습니다. 중요한 점은 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아니라는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 35,028,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 27,564,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 133,700,000원을 기준으로 집행비용 2,671,800원과 우리은행 근저당 96,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 35,028,200원이 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 2,123,564,453원 중 채권자 배당액은 131,028,200원, 미배당액은 1,992,536,253원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가 191,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 93,590,000원(감정가 49%), 65,512,999원(감정가 34%)입니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전초등학교 남동측 인근이며, 주변은 업무시설과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 1호선 범내골역과 1·2호선 환승역 서면역이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 공부와의 차이 항목에는 실제 주거용 오피스텔로 추정된다고 기재되어 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부가 조사되지 않아 실제 이용상태는 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 건물. 2021.08.23. 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상20층 건물 내 18층입니다.
- 설비. 승강기·소방설비·위생 및 급배수설비가 갖추어져 있고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 공시지가 9,181,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동측 약 35미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 현재 최저가 133,700,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지 동일 건물·유사 면적 최근 실거래로 별도 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.18. 기재된 민간임대주택등기는 말소기준권리보다 앞서므로 원문과 매각조건에서 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 업무용 오피스텔이나 실제 주거용으로 추정되며 내부는 미조사 상태입니다.
- 임차인 명도 확인. 이소명은 대항력은 없지만 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 여부와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.10.26. 우리은행 근저당이고, 이소명의 전입·점유·확정일자는 2023.03.10.으로 후순위입니다. 따라서 임차인의 대항력은 없고 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 실제 이용상태 미조사라는 확인 과제가 남아 있습니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 191,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 133,700,000원, 즉 감정가 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 결론적으로 권리는 대체로 정리되는 구조, 가격은 시세 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
