부산지방법원 2025타경22977. 부산 중구 영주동 블루스톤 13층 1303호, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 심재형의 임차권은 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.08.06이고, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.10.30이라 임차권이 그보다 앞서 존재하므로 원칙적으로는 매수인 인수 위험이 생기는 구조입니다.
현재 최저매각가 155,400,000원에서 집행비용 2,975,600원을 먼저 빼면 임차인에게 예상되는 우선변제 배당은 152,424,400원이고, 계산상 부족분은 47,575,600원입니다. 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인에게 남을 수 있지만, 2026.05.11 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결론을 바꿉니다. 확약 내용은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 심재형 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층 1303호 · 대영로224번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 미림건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,540,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권 선순위, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
등기 흐름은 소유권보존 후 국제자산신탁주식회사 명의 신탁이 설정됐다가 2020.12.30 신탁재산 귀속으로 미림건설주식회사에 돌아온 구조입니다. 이후 심재형의 주택임차권이 2025.02.06 등기됐고, 강제경매개시결정은 2025.10.30입니다. 따라서 임차권은 경매개시결정보다 선행합니다. 다만 2026.05.11 확약에 따라 이 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고, 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 인수는 실질 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재형 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2021.08.06 / 2021.08.06 | 2025.02.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 222,000,000원의 70%인 155,400,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 확인된 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 확약 반영 후 실질취득액은 현재 회차 기준 155,400,000원이므로, 실제 응찰 판단에서는 이 금액을 주변 오피스텔의 최신 거래와 직접 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 심재형 보증금 | 200,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 207,540,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 47,575,600원이나, 2026.05.11 확약으로 심재형은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 확약 전 계산과 확약 후 실질취득
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 155,400,000원 | 47,575,600원 | 0원 | 155,400,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 108,780,000원 | 93,542,920원 | 0원 | 108,780,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 76,146,000원 | 125,624,628원 | 0원 | 76,146,000원 |
이 표에서 중요한 점은 계산상 인수액이 커져도 심재형 확약을 반영하면 실제 인수액은 0원이라는 것입니다. 즉 이 사건은 대항력 인수형의 일반 원칙과 달리 확약 때문에 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 이 효과는 심재형 임차인에게만 적용되는 확약의 결과이며, 다른 임차인이나 별도 인수권리가 확인될 경우에는 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉래초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부산역이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 13층 1303호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,349,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 4미터 내외 도로와 각각 접합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정해 평가됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 처리. 심재형의 임차권등기가 말소되는 조건과 절차를 매각물건명세서 및 확약서 문구로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 블루스톤 및 인근 오피스텔의 최신 실거래와 현재 최저가 155,400,000원을 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 이용상황·관리상태·수선 필요 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공부 차이 확인. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 영주동 671-5, 671-11번지 지상으로 등재돼 있으나 토지대장상 2018.06.26 합병돼 현재 671-5번지에 소재합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘47,575,600원’이 아니라 ‘확약’
이 사건을 숫자만 보면 현재 최저가 155,400,000원에 임차보증금 미배당 47,575,600원이 붙는 대항력 인수형으로 보입니다. 하지만 2026.05.11 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 심재형에 대해 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 155,400,000원으로 정리됩니다.
따라서 권리분석의 가장 큰 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐습니다. 반면 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 오피스텔이라는 용도, 1회 유찰, 내부 미확인 상태를 감안하면 감정가 대비 할인율만으로 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 최신 실거래 확인이 핵심인 사건입니다.
