부산지방법원 2025타경23024. 부산진구 전포동, 공부상 업무시설인 오피스텔 10층 1002호입니다. 감정가는 115,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 80,500,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 2025.02.10. 설정된 서유리의 주택임차권 120,000,000원입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정인 2025.11.07.보다 앞서 있어 등기만 보면 매수인 인수 위험을 먼저 점검해야 하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.05.11. 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 서유리 임차권에 한해 적용되므로, 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 143-3 10층1002호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 842 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 중 제10층 제1002호 |
| 소유자 | 주하정 · 2021.04.02. 매매 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,833,414원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
과거 평창영월정선축산업협동조합의 채권최고액 75,000,000원 근저당은 2022.01.12. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2025.02.10. 등기된 서유리의 주택임차권과 2025.11.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.12.20., 확정일자 2022.12.30., 주민등록일자 2023.01.11., 점유개시일자 2023.01.12.가 적혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서유리 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 배당요구 | 실질 0원* |
서유리는 2025.02.10. 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저가 80,500,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없고 대항력이 인정되는 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 본건은 확약으로 그 잔존 반환청구권을 포기했으므로 서유리 관련 실질 인수는 0원*입니다.
* 확약이 없고 대항력이 인정되는 일반 규칙을 적용하면, 현재 최저가 80,500,000원에 비해 보증금 120,000,000원이 크므로 미배당 잔액 39,500,000원 상당을 매수인이 부담해 실질취득액이 120,000,000원 수준이 되는 구조입니다. 본건은 2026.05.11. 확약으로 해당 부담을 실질 0원 처리합니다. 확약은 서유리 임차권에만 적용되며, 별도 임차인이 존재한다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 115,000,000원의 70%인 80,500,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 평가할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서는 두 가지를 분리해야 합니다. 권리 측면에서는 확약 덕분에 실질 인수가 0원으로 정리되지만, 가격 측면에서는 80,500,000원이 실제 시장가보다 낮은지 별도 확인이 필요합니다. 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 124,833,414원 | 78,651,000원 |
| 미배당 | - | 46,182,414원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 80,500,000원 가정 시 집행비용 1,849,000원을 제외한 78,651,000원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 124,833,414원 중 46,182,414원이 미배당으로 남습니다. 서유리 임차권의 매수인 인수는 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용중이며, 지하2층·지상15층 건물의 제10층 제1002호입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동, 지하철도 1호선 부전역 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트·오피스텔·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1호선 부전역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차로 광대로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 상업기타 이용이며 공시지가는 4,118,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약은 말소 동의까지 포함하므로 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 전포동·중앙대로 842 인근 오피스텔의 실제 매매·임대 시세를 직접 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기 이후 실제 현재 점유자가 누구인지 현장 확인하고 인도 일정과 명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담이 있는지 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “위험해 보이는 1.2억 임차권, 확약이 핵심이다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 120,000,000원의 임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있어 부담이 커 보입니다. 현재 최저가가 80,500,000원인 만큼, 확약이 없다면 대항력 인정 여부에 따라 낙찰가보다 훨씬 큰 보증금이 실질취득액을 결정하는 전형적인 인수형이 될 수 있습니다.
그러나 본건에는 2026.05.11. 주택도시보증공사의 명시적인 확약이 있습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 서유리 임차권에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 권리의 승부처는 확약서의 유효성과 실제 말소 이행 확인이고, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.
