대구지방법원 2025타경7182. 영천시 유봉길 22 소재로, 감정평가상 숙박시설(R리버모텔-무인텔, 객실20개)로 이용 중인 철근콘크리트구조 슬라브 3층 건물과 토지가 일괄매각됩니다. 토지는 1,186㎡, 준공업지역이며 현재 최저매각가는 485,347,000원으로 감정가 2,021,442,460원의 24.01% 수준입니다. 소유자는 김용우이고, 말소기준권리는 2017.04.07. 설정된 포항수산업협동조합의 채권최고액 2,210,000,000원 근저당권입니다.
권리 구조만 보면 말소기준보다 앞선 인수권리는 확인되지 않습니다. 2017.04.19. 정임락의 채권최고액 240,000,000원 근저당은 말소기준 뒤이고, 2024.11.07. 영천시 압류와 2025.02.05. 현재 임의경매개시결정 역시 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7182 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 유봉길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(R리버모텔-무인텔, 객실20개) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브 3층 |
| 토지 | 1,186㎡ · 지목 대 · 상업용 · 준공업지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 김용우 |
| 감정가 / 최저가 | 2,021,442,460원 / 485,347,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 1,615,087,285원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 없음. 등기부에는 2017.11.29. 김영이의 전세금 200,000,000원 전세권이 있었으나 2020.07.09. 해지로 이미 말소되었습니다. 2020년과 2021년의 강린종합건설·신한카드 가압류, 2022년 포항수산업협동조합 가압류, 과거 임의경매개시결정들도 각각 말소되거나 취하된 상태입니다.
② 가격 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
감정가는 2,021,442,460원이고 현재 최저매각가는 485,347,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 339,742,900원, 6회 유찰 시 237,820,029원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이미 4회 유찰된 데다 재매각이라는 점 자체가 가격·운영·환금성에 대한 추가 확인이 필요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 485,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,253,470원 |
| 2. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 2,210,000,000원 | 478,093,530원 |
| 3. 근저당 · 정임락 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당 배당에 사용되고, 채권자 총 미배당액은 1,971,906,470원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(R리버모텔-무인텔, 객실20개)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 영남대학교 영천병원 동측 근거리에 위치하며 숙박시설·소규모공장·단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브 3층으로 외벽은 현무암 붙임 및 드라이비트, 내부는 벽지·타일·내부인테리어, 바닥은 데코타일·내장타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 급배수설비, 전기보일러 난방설비, 화재탐지설비, 자동오버헤드도어가 구비되어 있습니다.
- 토지. 1,186㎡, 준공업지역, 공시지가 281,600원/㎡이며 철도보호지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 일괄매각 토지. 목록3·4·5는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘도로’입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 이번 매각은 재매각이고 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 말고 숙박시설의 수익성과 현장 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 근저당·압류·경매개시결정의 현재 상태를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 목록3·4·5의 공부상 지목과 현황이 다르므로 일괄매각 토지의 위치·형상·도로 기능을 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 상태. 객실20개 숙박시설의 내부 시설·설비·운영상태와 향후 활용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 준공업지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 및 일부 토지의 도로구역·중로1류 저촉 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·재매각·숙박시설 사업성이 핵심
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.04.07. 포항수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 정임락 근저당·영천시 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 더구나 동일 유형의 실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 낼 수 없습니다. 숙박시설의 실제 영업·시설 상태, 일괄매각 토지와 도로 현황, 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 권리는 말소형, 승부처는 사업성과 가격 검증입니다.
