부산지방법원 2025타경23027. 부산진구 양정동 대능더에스티지 5층 501호 아파트입니다. 감정가는 224,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 등기부상 핵심 선순위 권리는 2024.10.16. 설정된 송원진의 주택임차권으로, 보증금은 235,000,000원입니다. 이후 2025.11.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 뒤에 붙은 부산진구·사하구 압류는 매각으로 소멸합니다.
그대로라면 송원진 보증금은 현재 매각가에서 전액 회수되지 않아 81,195,200원이 남습니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약에는 송원진 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 송원진에 한해서는 룰상 81,195,200원의 잔존액이 실질적으로 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 밖의 임차 관련 기재입니다. 임경현은 2025.04.03. 전입으로 조사되어 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 차권자 역시 전입일·보증금 등이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 송원진 확약을 전체 임차관계에 확대 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 중앙대로 889-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김동현 · 2020.09.13. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 송원진은 확약, 나머지 임차인은 별도 확인
| 임차 관련 기재 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경현 | 501호 전부 | 2025.04.03 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송원진 | 건물 전부 | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 235,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 有 | 해당 없음 |
| 차권자 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
송원진의 확약은 송원진 보증금에 한정됩니다. 임경현·차권자 관련 보증금 또는 인수액이 확인되기 전에는 매수인의 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 65.9%, 그러나 ‘실질취득’ 확정 전
대능더에스티지의 최근 12개월 평균 거래금액은 238,100,000원이고, 최신 거래는 2026.06. 234,000,000원입니다. 현재 최저매각가 156,800,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%로 집계됩니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 2.9%로, 하락 추세 지표는 아닙니다.
다만 송원진 외 임차관계에서 추가 인수액이 발생할 수 있으므로 156,800,000원을 최종 실질취득액으로 단정하면 안 됩니다. 송원진 확약만 반영한 현재의 실질취득 하한은 최저가와 같은 156,800,000원이지만, 임경현·차권자 관련 인수액이 확인되면 실제 총취득 부담은 그만큼 높아질 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.04㎡ | 3 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 49.02㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 49.02㎡ | 11 | 244,000,000원 |
| 2026.01 | 54.04㎡ | 12 | 236,000,000원 |
| 2025.11 | 51.55㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 54.04㎡ | 16 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 49.02㎡ | 11 | 233,000,000원 |
| 2025.09 | 54.04㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2025.08 | 54.09㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.07 | 49.02㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 54.04㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2025.06 | 54.04㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 238,100,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 임차인 송원진 보증금 · 우선변제 | 235,000,000원 | 153,804,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송원진 보증금 미배당액은 81,195,200원입니다. 다만 2026.06.16. 확약에 따라 송원진은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 송원진 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 임경현·차권자에게 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 양정동 양성초등학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 내 5층 501호이며, 급·배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,081,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시장 표본. 대능더에스티지는 98세대, 2019.08.09. 준공이며 최근 확인 거래금액은 220,000,000원부터 250,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.06.16. 확약서 원문 확인. 송원진 보증금에 대한 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 임경현 관계 확인. 2025.04.03. 전입이 말소기준 2025.11.07.보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인되기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 차권자 관계 확인. 전입일·보증금·점유 부분이 확정되지 않아 대항력과 매수인 부담 여부가 미상입니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 156,800,000원이 최근 12개월 평균 238,100,000원보다 낮다는 사실만으로 입찰 결정을 내리지 말고, 확약 밖 인수액을 확인한 뒤 총취득 부담을 비교해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 확인 거래는 2026.06. 234,000,000원이며 최근 구간과 이전 구간의 추세는 2.9%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.30. 발행분입니다. 매각기일 2026.09.07. 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 닫히지 않았다”
현재 최저매각가 156,800,000원은 최근 12개월 평균 238,100,000원의 65.9%이고, 최신 거래 234,000,000원보다도 낮습니다. 송원진의 보증금 235,000,000원은 배당만 보면 81,195,200원이 남지만, 2026.06.16. 확약으로 그 잔존 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 송원진 관련 실질 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 임경현은 말소기준 전 전입이 확인되면서도 보증금과 확정일자가 미상이고, 차권자 역시 대항력·보증금이 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 가격을 그대로 최종 취득원가로 보고 “시세 대비 65.9%에 산다”고 단정할 수 없습니다. 송원진 확약은 호재지만, 확약 밖 임차인이 남아 있는 만큼 권리 확인이 먼저입니다. 결론은 가격은 합격 후보, 권리는 확인 후 결정입니다.
