부산지방법원 2025타경23028. 동래구 안락동 제이에스레그노1차 10층 1002호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔로 추정되어 있습니다. 현재 소유자는 송종현이며, 2022.11.30. 매매를 원인으로 거래가액 295,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 중심은 임차권입니다. 윤동목의 임대차계약일은 2022.08.09., 전입신고는 2022.08.23., 점유개시는 2022.08.26.이고 확정일자는 2022.08.09.입니다. 반면 현재 말소기준권리는 2023.02.09. 설정된 이다교의 근저당권 75,000,000원입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받는 구조입니다.
그대로라면 현재 최저가 196,700,000원에서 집행비용 3,553,800원을 공제한 뒤 임차보증금에 193,146,200원이 배당되어, 보증금 220,000,000원 중 26,853,800원이 남습니다. 일반 원칙만 적용하면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 안연로110번길 53 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔로 추정 |
| 소유자 | 송종현 (2022.11.30. 매매, 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 196,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.02.09. 이다교 근저당권입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 2024.08.30.이지만, 윤동목의 전입일은 2022.08.23.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 선행 전입관계까지 함께 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 윤동목 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.08.23 / 2022.08.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기 범위는 건물 전부이고, 배당요구일은 2024.08.30.입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 281,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 196,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 최저가 196,700,000원에 실질 인수 0원을 더한 196,700,000원입니다. 이 금액을 시세와 대조해야 하지만 비교 거래가 없으므로, 입찰 판단에서는 권리 안전성과 가격 매력을 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,553,800원 |
| 1. 임차인 윤동목 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 193,146,200원 |
| 2. 근저당권 · 이다교 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 26,853,800원입니다. 그러나 2026.06.16. 확약에 따라 이 부족분에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 안락동 소재 동해남부선 안락역 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 동해남부선 안락역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 건물에는 위생·급배수, 개별 냉·난방, 승강기, 화재탐지, 주차타워, 소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지는 196.0㎡, 평지·사다리형이고 공시지가는 2,021,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.16. 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 윤동목 보증금 전액에 대응하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 196,700,000원 + 실질 인수 0원 = 실질취득 196,700,000원으로 판단합니다. 룰상 미배당 26,853,800원을 다시 더해 이중 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 주거용으로 이용되는 오피스텔이라는 점을 반영해 주변 유사 오피스텔 거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건인 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 재점검하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득 이후 부담에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 인수 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 보증금 220,000,000원의 윤동목이 말소기준보다 먼저 전입했고, 현재 최저가 기준 배당계산상 26,853,800원이 남기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안을 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
하지만 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득은 196,700,000원으로 정리됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 281,000,000원에서 70%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리 핵심은 확약서 확인, 가격 핵심은 별도 시세 검증입니다.
