부산지방법원 2025타경23029. 부산 동래구 복천동 ‘품에안은’ 5층 502호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 결합입니다. 임차권자 박선희의 임대차는 2020.08.24. 체결됐고, 확정일자 2020.09.04., 전입·점유개시 2020.10.07.로 확인됩니다. 2023.11.30. 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 이는 2025.11.11. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 원칙대로라면 배당되지 않는 보증금 잔액을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형입니다.

현재 회차 배당 계산상 매각대금 163,800,000원에서 집행비용 3,093,200원을 먼저 공제하면 임차인에게 160,706,800원이 배당되고, 보증금 중 24,293,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액 때문에 낙찰가 163,800,000원에 24,293,200원을 더해 실질취득액이 보증금 수준으로 올라갑니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 공식을 뒤집는 확약서가 제출돼 있습니다.

* 확약이 없다고 가정한 룰상 현재 회차 인수액은 24,293,200원이며, 2회 유찰 시 72,745,240원, 3회 유찰 시 106,582,716원입니다. 본 확약은 박선희 임차권에 관한 것으로 해석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심

등기부의 시간순서를 보면 2016년 소유권보존과 신탁을 거쳐 같은 해 신탁등기가 말소되고 이정선에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2023.11.30. 박선희의 주택임차권 185,000,000원이 등기됐고, 2025.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 선언된 말소기준은 이 강제경매개시결정이며, 박선희 임차권은 그보다 앞선 권리여서 등기상으로는 매수인 인수 대상입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 명의 임차인이 중복 기재된 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 박선희는 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 갖추고 있어 원래라면 배당 후 부족분이 매수인에게 이어지는 유형입니다. 다만 앞서 본 확약 때문에 그 부족분의 매수인 청구가 포기됐습니다.

② 가격 비교 — 68.2%지만 표본은 1건

확인되는 ‘품에안은’ 실거래는 전용 48.09㎡, 4층의 2023.06 거래 240,000,000원 1건입니다. 대상 전용면적 47.7747㎡와 면적 매칭은 되어 있습니다. 최근 12개월 평균값도 데이터상 240,000,000원으로 잡혀 있으나 비교 건수는 1건뿐이므로, 가격 판단은 표본의 한계를 함께 봐야 합니다.

현재 최저가는 163,800,000원으로 위 거래가의 68.2%입니다. 이 사건은 확약으로 박선희 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 163,800,000원으로 계산됩니다. 즉 확약의 효력이 전제된다면 실질취득액은 확인되는 거래가보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2023.06의 단 1건이라는 점 때문에 이를 곧바로 현재 시세 전체로 일반화해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

배당 계산만 보면 박선희 보증금 중 24,293,200원이 미배당입니다. 그러나 2026.05.11. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총원가가 달라진다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 하지만 박선희 임차권에 관한 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 각 회차의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 따라서 이 사건은 확약 원문과 적용 대상의 확인이 가격 메리트 자체를 결정하는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 복천동 ‘내성초등학교’ 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 4호선 수안역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 5층 502호. 사용승인일은 2016.09.08.이며 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지·경보 및 옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 337.0㎡, 평지의 부정형이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 15m, 서측·남측 약 2~3m 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역이며 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공시지가는 3,345,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 품에안은은 8세대 규모이며, 확인되는 동일 면적대 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 확인 시 개별 현장조사의 비중이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.05.11. 제출된 확약이 핵심입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당액과 인수액을 구분. 현재 회차 배당표에는 박선희 보증금 미배당 24,293,200원이 남지만, 확약 때문에 이를 매수인의 실질 부담으로 그대로 더하면 안 됩니다.
• 실거래 표본 주의. 비교 거래는 2023.06의 240,000,000원 1건입니다. 층·상태·향과 현재 시장 상황을 현장 중개업소 등에서 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 확약에서 말소 동의가 확인되므로, 매각 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 입찰보증금·자금계획. 최저매각가는 163,800,000원입니다. 인수 0원* 전제의 자금계획과 확약이 예상대로 집행되지 않을 경우의 대응도 함께 준비해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “이 물건은 가격보다 확약 확인이 먼저다”

겉으로 보면 감정가 234,000,000원에서 한 차례 유찰돼 163,800,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 확인되는 거래 240,000,000원과 비교하면 68.2%라 가격 차이도 큽니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 박선희의 보증금 185,000,000원짜리 선순위 대항력 임차권이 존재하기 때문입니다.

확약이 없다면 현재 회차에서도 24,293,200원이 매수인에게 이어지고, 더 유찰될수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형 경매입니다. 반면 2026.05.11. 확약에는 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 모두 기재돼 있습니다. 이 확약을 전제로 하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 163,800,000원입니다. 결론은 단순합니다. 권리의 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 그 확약의 원문·효력·말소 절차를 입찰 직전까지 확인하는 것이 이 사건의 최우선 체크포인트입니다.