210,000,000원
부산지방법원 2025타경23062. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 2003호 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 210,000,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순한 할인율 계산으로 접근하면 안 됩니다. 임차인 전영철의 전입·점유개시일은 2020.10.15.이고, 현재 말소기준권리인 부산은행 가압류는 2024.07.16.입니다. 임차인의 점유가 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차보증금은 262,500,000원입니다. 2020.09.11. 계약 당시 250,000,000원, 2022.09.02. 12,500,000원이 증액됐고, 임차권등기는 2024.10.21. 접수됐습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 210,000,000원 최저가가 아니라 262,500,000원 실질취득 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23062 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 20층 2003호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 면적 비교 기준 | 53.0631㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 2003호 · 사용승인일 2019.11.05. |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,988,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
2019.11.13. 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019.11.29. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 2024.07.16. 부산은행 가압류입니다. 이후 부산진구 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전영철 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.15. | 262,500,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 전영철 1명입니다. 보증기관의 임차보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차권등기에는 2020.09.11. 확정일자 250,000,000원, 2022.10.28. 증액분 12,500,000원이 기재되어 있습니다.
② 가격 판단 — 2.10억이 아니라 2.625억을 시세와 비교해야 한다
대동레미안센트럴시티5의 확인된 동일면적 거래는 2023.03. 8층 265,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2023.03.이므로 시세 정밀도는 높지 않습니다. 다만 현재 확인 가능한 가격 기준에서는 감정가 300,000,000원보다 실제 거래가 265,000,000원이 낮습니다.
| 구분 | 금액 | 확인 거래 대비 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 210,000,000원 | 79.2% |
| 대항력 인수형 실질취득 기준 | 약 262,500,000원 | 약 99.1% |
| 확인된 동일면적 거래 | 265,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 300,000,000원 | 약 113.2% |
| 회차 시나리오 | 최저가 | 실질취득 판단 기준 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 210,000,000원 | 약 262,500,000원 |
| 2회 유찰 시 | 147,000,000원 | 약 262,500,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 약 262,500,000원 |
즉 이 물건은 유찰될수록 경매 화면에 표시되는 숫자는 내려가지만, 실질적으로 취득에 필요한 경제적 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 확인 거래 265,000,000원과의 차이는 2,500,000원에 불과해 가격만 놓고 보면 사실상 시세권입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 인수 · 임차인 전영철 보증금 | 262,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 206,260,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,988,831원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 852,801,753원 중 예상 배당액은 206,260,000원이며 미배당액은 646,541,753원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범천동 범내골역 남동측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 사용승인일 2019.11.05.의 철근콘크리트구조 20층 건물이며 승강기·도시가스·주차타워·무인공동현관기 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 대동레미안센트럴시티5는 187세대이며, 확인된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 5,396,000원/㎡, 토지면적 1,252.6㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 210,000,000원이라는 화면상 최저가는 이 사건의 실질가격이 아닙니다. 대항력 임차보증금 262,500,000원을 기준으로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 147,000,000원, 3회 유찰 시 102,900,000원까지 낮아져도 대항력 인수형에서는 실질취득 기준이 약 262,500,000원에 머뭅니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 임차권등기와 매각물건명세서상 미변제 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제 배당가능액과 배당순위를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 동일면적 확인 거래는 2023.03. 265,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태와 현재 시세는 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 서류를 입찰 직전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.625억 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 경매 화면만 보면 감정가 300,000,000원에서 210,000,000원으로 떨어진 1회 유찰 아파트입니다. 그러나 투자 판단의 핵심 숫자는 210,000,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 전영철의 임차보증금이 262,500,000원이고, 미변제 잔액 인수형이기 때문입니다.
정확도 규칙에 따라 실질취득을 약 262,500,000원으로 놓고 보면 확인된 동일면적 거래 265,000,000원의 약 99.1%입니다. 즉 시세와 거의 같은 경제적 부담입니다. 앞으로 최저가가 더 내려가더라도 인수 부담이 커지는 구조여서 단순 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 결론은 “표면 최저가는 낮지만, 대항력 임차인을 반영하면 실질가격은 시세권”입니다.
