부산지방법원 2025타경23093. 현칭 ‘안양빌라’ 나동 1층 102호, 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권의 처리 방식을 읽는 데 있습니다. 실제 임차인은 노현진 1명으로, 2022.08.26. 전입·점유했고 2022.07.18. 확정일자를 받아 2024.09.02. 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.15. 삼성생명보험 가압류보다 전입이 앞서기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다.

그대로라면 현재 최저가 82,600,000원에서 임차보증금 105,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 105,000,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다. 실제 자동배당표도 현재 회차에서 노현진에게 80,713,200원을 배당하고 24,286,800원을 매수인 인수액으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소

등기상 과거 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 2002.05.15. 금정농업협동조합 근저당 18,200,000원은 2021.06.29. 해지로 말소됐고, 2021.08.27. 금샘새마을금고 근저당 92,400,000원 역시 2022.08.26. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 중심은 2022.08.26. 전입·점유한 임차인 노현진과 2025.05.15. 삼성생명보험 가압류입니다.

임차권 자체는 2024.09.02. 등기됐지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.08.26.입니다. 따라서 2025.05.15. 말소기준보다 앞서 원래는 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다. 다만 이번 사건은 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 확약이 적용되는 노현진 임차권의 실질 인수는 0원으로 보고, 그 외 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

② 가격 비교 — 82,600,000원은 낮지만 표본은 1건

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 82,600,000원입니다. 확인된 동일면적 69.15㎡ 거래는 2021.06. 1층 116,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 금액의 71.2%입니다.

또한 확약이 없었다면 가격 판단 기준은 82,600,000원이 아니라 보증금 105,000,000원 안팎의 실질취득이어야 합니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 ‘유찰로 최저가가 낮아졌다’는 사실보다 확약으로 선순위 임차보증금 승계가 제거됐다는 점에서 발생합니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)

자동배당 계산상 노현진 보증금 미배당액은 24,286,800원이고 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.06.16. 확약서에 따라 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락이 곧 이익이 아니다

확약이 없다면 유찰이 거듭돼 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 그래서 대항력 임차보증금이 낙찰가를 웃도는 물건은 표면 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약이 그 구조를 끊어주는 예외입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 이용상태는 다세대주택이며 현칭 ‘안양빌라’입니다. 총 16세대, 사용승인일은 1998.11.05입니다.
• 입지. 부산광역시 금정구 청룡동 청룡초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 부산도시철도 1호선 범어사역이 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 20m 폭 도로에 접합니다.
• 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 102호이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 2,331,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 주의. 확인된 동일면적 실거래는 2021.06. 1건뿐이어서 최신 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 2026.06.16. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 주체를 원본으로 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시 인수액. 현재 회차 자동계산 기준 24,286,800원이며, 유찰이 더 진행되면 48,620,760원·65,654,532원으로 증가합니다.
• 가격 검증. 확인 거래가 2021.06. 116,000,000원 1건뿐이므로 현재 인근 다세대 실거래와 개별 상태를 별도로 대조하세요.
• 1층 특성. 본건과 확인 실거래 모두 1층이므로 층 차이 보정은 작지만, 내부 상태·향·채광 등 개별 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권 물건이지만, 결론은 확약서가 바꿨다”

표면만 보면 까다로운 물건입니다. 노현진의 전입·점유가 2022.08.26.으로 말소기준인 2025.05.15. 가압류보다 빠르고, 보증금 105,000,000원은 현재 최저가 82,600,000원보다 큽니다. 원칙대로라면 유찰이 진행돼도 실질취득은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.

하지만 2026.06.16. 확약서에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 구조가 바뀌었습니다. 확약이 그대로 이행되는 한 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 82,600,000원입니다. 확인된 2021.06. 동일면적 거래 116,000,000원 대비 71.2%이지만 거래 표본이 1건이라 이를 곧바로 현재 시세 할인율로 단정하기는 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가보다 확약의 법적·절차적 이행 확인입니다.

* 확약 미반영 자동배당표상 현재 회차 매수인 인수액은 24,286,800원입니다. 본문에서 ‘인수 0원’은 2026.06.16. 제출된 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 적용·이행되는 경우의 실질 판단입니다.