부산지방법원 2025타경23094. 부산 중구 중앙동4가 일동미라주더마린 16층 1609호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 많은 압류·가압류가 아니라 2022.06.27.부터 대항력을 갖춘 임차인 정현우입니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 2022.06.27.로, 말소기준권리인 2024.02.20. 하나캐피탈 가압류보다 약 1년 8개월 앞섭니다.
통상 이 구조라면 매각대금에서 보증금을 전부 배당받지 못하는 부분은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 120,400,000원을 가정한 배당표도 집행비용 2,485,600원을 먼저 빼고 임차인에게 117,914,400원을 배당해 22,085,600원의 부족분을 계산합니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.16. 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동4가 86-1 일동미라주더마린 16층 1609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지하1층/지상20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 이동영 · 2021.11.23. 매매 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 120,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20. 하나캐피탈 주식회사 가압류 · 34,372,720원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기 흐름만 보면 초기 신탁은 2022.01.28. 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 김재영 근저당과 공민성 근저당도 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.20. 하나캐피탈 가압류 34,372,720원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 부산광역시 남구 압류, 교보자산신탁 가압류, 수영세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 정현우의 전입·점유·확정일자는 2022.06.27.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.07.22.에 이루어졌지만, 임차권등기 내용에 기재된 주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2022.06.27.이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 다만 앞서 본 확약 때문에 이 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계는 확약으로 차단
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현우 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.27 | 2022.06.27 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 정현우 1명입니다. 주택도시보증공사는 현 경매의 신청채권자이며, 확약서에는 “양도전: 임차인 정현우”로 기재돼 있습니다. 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 말할 자료는 없다
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 120,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭은 커졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
특히 이 사건은 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조였습니다. 확약으로 그 연동 위험은 해소됐지만, 가격 메리트 판단 자체는 별개입니다. 현재 확인되는 가격 기준은 감정가와 과거 소유권 이전 당시 거래가액 182,000,000원뿐이며, 이를 최근 시세로 간주할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,485,600원 |
| 1. 임차인 정현우 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 117,914,400원 |
| 2. 하나캐피탈 주식회사 가압류 | 34,372,720원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 강제경매 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 교보자산신탁 주식회사 가압류 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 정현우 보증금의 부족분 22,085,600원을 계산하지만, 2026.06.16. 확약서 때문에 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 철근콘크리트구조 지하1층/지상20층 건물의 16층 1609호입니다.
- 입지. 부산중부경찰서 북서측 인근으로, 주위는 오피스빌딩·공공시설·근린생활시설·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 중앙역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지·소화설비, 기계식 주차, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·철도보호지구·중점경관관리구역이며, 공시지가는 3,602,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각기일까지 유지되는지 매각물건명세서 원문과 기록을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차, 주택도시보증공사의 협조 방식까지 확인하는 것이 안전합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 세목과 법정기일을 반드시 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 오피스텔의 실제 매매·임대 거래를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 기계식 주차·관리비. 오피스텔 특성상 기계식 주차 이용조건과 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 건 확약의 효력이다
이 물건은 표면만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 경계해야 하는 사건입니다. 현재 최저가 120,400,000원에서는 배당만으로 보증금을 다 채우지 못해 룰상 22,085,600원의 부족분이 생기기 때문입니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 명시적으로 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하면서, 이 사건의 가장 큰 권리 리스크는 실질적으로 해소됐습니다.
그래서 현재 회차의 판단 기준은 최저가 120,400,000원 = 실질취득액 120,400,000원입니다. 다만 여기서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”고 넘어가선 안 됩니다. 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 검증할 수 없고, 국세·지방세 압류의 당해세 가능성도 남아 있습니다. 권리는 확약 확인 전제하에 통과, 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
