123,200,000원
부산지방법원 2025타경23095. 부산 연제구 거제동 더엘스위트엠 16층 1606호 오피스텔입니다. 소유자 정호재는 2022.02.10. 거래가 199,919,900원으로 소유권을 취득했고, 등기부에는 김지민의 주택임차권이 2024.02.29. 등기돼 있습니다. 임대차계약은 2022.01.22., 확정일자는 2022.01.24., 주민등록일자는 2022.02.08., 점유개시일자는 2022.02.11.로 확인됩니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.02.24. 국 압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전 임차인 김지민) 측에서 2026.05.11. 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 담겨 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 배당 부족액이 생겨도 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 42-1 더엘스위트엠 16층 1606호 도로명: 부산광역시 연제구 명륜로2번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상20층 건물 중 16층 · 2021.10.12. 사용승인 |
| 소유자 | 정호재 (2022.02.10. 거래가 199,919,900원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,764,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약서가 뒤집는다
말소기준은 2025.02.24. 국 압류입니다. 김지민의 주택임차권은 2024.02.29. 등기돼 그보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 승계되는 권리입니다. 반면 2025.06.09. 국 압류와 2025.11.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약 적용 시 0원*
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지민 주거용 건물의 전부 | 주거(임차권등기) 160,000,000원 | 전입 2022.02.08 확정 2022.01.24 임차권등기 2024.02.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.29 | 승계 0원* 확약 적용 |
현재 최저가 123,200,000원을 기준으로 배당표상 임차보증금 배당액은 120,675,200원, 부족액은 39,324,800원입니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인이 떠안는 구조이고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 본 건은 확약서가 제출되어 있으므로 그 39,324,800원을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 회차별 구조 — 유찰 시 룰상 인수액은 커지지만 확약은 그대로
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 감정가 70% | 123,200,000원 | 39,324,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 86,240,000원 | 75,712,320원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 60,367,999원 | 101,118,625원 | 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 임차보증금이 커져 ‘최저가가 내려가도 실질 부담은 크게 줄지 않는’ 구조입니다. 하지만 제출된 확약을 적용하면 이 임차권의 잔존 보증금 청구가 매수인에게 넘어오지 않으므로, 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가를 중심으로 판단하게 됩니다. 다만 시세 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가의 70%, 49%, 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 임차인 김지민 보증금 | 160,000,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,764,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차보증금 미배당액은 39,324,800원입니다. 다만 2026.05.11. 확약서에 따라 해당 임차권의 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 집행비용은 배당표의 2,524,800원을 그대로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지상20층 건물의 16층 1606호이며 2021.10.12. 사용승인됐습니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 이사벨중·고등학교 동측 인근으로, 간선도로변 근린생활시설·아파트단지·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1호선 및 동해선 교대역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 509.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 인접지와 등고평탄한 사다리형에 유사합니다. 북동측 약 8미터, 북서측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 방화지구, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,733,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 2026.05.11. 제출된 사실과 적용 대상을 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 39,324,800원의 의미 구분. 현재 회차 배당 계산상 부족액은 39,324,800원이지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 시세 확인. 감정가 176,000,000원에서 1회 유찰돼 123,200,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 인근 오피스텔 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세 배당관계 등 배당표 밖의 실제 부담 가능 항목을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.05.11. 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 160,000,000원의 김지민 임차권이 말소기준 2025.02.24.보다 앞서 있고, 현재 최저가 123,200,000원에서는 배당 후에도 39,324,800원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 전형적인 선순위 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.05.11. 확약서에는 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 매수인 실질 인수 0원*, 현재 회차 실질취득은 123,200,000원*으로 봅니다. 권리 핵심은 비교적 명확하지만, 가격 측면에서는 시세 실거래 비교 근거가 없어 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 시세검증 필수입니다.
