부산지방법원 2025타경23101. 전포동 천우스카이뷰1차 10층 1001호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부만 보면 단순한 “말소 후 깨끗한 물건”이 아니라는 점입니다. 김혜진 씨는 2022.07.18. 전입·점유를 시작했고 2022.05.12. 확정일자를 받아, 말소기준권리인 2023.12.14. 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 김혜진 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 이 사건의 정확한 권리분석입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 김혜진 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 148-5 천우스카이뷰1차 10층 1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 15층 건물 내 10층 |
| 시세 매칭면적 | 72.16㎡ |
| 소유자 | 김길환 · 2017.04.27. 매매 · 거래가액 250,780,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 0원
말소기준권리는 2023.12.14. 접수된 신용보증기금 가압류 135,000,000원입니다. 이후 농협은행 16,276,371원, 한국스탠다드차타드은행 28,817,729원, 부산신용보증재단 19,400,000원의 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김혜진의 전입·점유는 2022.07.18.로 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.18 | 2022.05.12 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 주택도시보증공사 승계·확약 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 봐도 167,300,000원
이 사건은 확약으로 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 최저매각가 167,300,000원입니다. 시세 판단은 과거 고가거래가 포함된 전체 평균 248,666,666원보다 최근 12개월 평균 236,500,000원·최신 거래 253,000,000원·최근 추세 -13.4%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.87㎡ | 2 | 253,000,000원 |
| 2025.09 | 72.16㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 72.16㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 236,500,000원 |
최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 70.7%입니다. 2025.09. 거래 220,000,000원과 2026.03. 최신 거래 253,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수액이 확약으로 0원이므로, 이번 사건에서는 “낮은 최저가 뒤에 보증금 인수가 붙는 착시”가 실제 취득비용을 되돌려 놓지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 1. 임차인 김혜진 보증금(우선변제) | 230,000,000원 | 164,157,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 16,276,371원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 28,817,729원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,400,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 김혜진 임차보증금 부족분 65,842,200원을 인수로 계산하지만, 2026.05.11. 제출된 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 10층 1001호입니다. 사용승인일은 2017.04.12.입니다.
- 입지. 부산광역시 전포동 성전초등학교 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 부전역이 있어 제반 교통상황은 다소 양호합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 3,189,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역·방화지구·지구단위계획구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·도시가스 개별난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 천우스카이뷰1차는 총 8세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 236,500,000원이지만 최근 추세는 -13.4%여서 가격 하락과 거래 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 김혜진 명의 주택임차권등기는 2025.01.23. 접수돼 있습니다. 확약 내용대로 말소가 진행되는지 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 숫자와 실질 인수 구분. 현재 시뮬레이션의 인수 계산액 65,842,200원은 확약이 없는 경우의 룰상 숫자입니다. 이 사건은 확약 적용 시 해당 임차인 실질 인수 0원으로 판단해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 236,500,000원보다 최저가 167,300,000원이 낮지만 최근 가격 추세는 -13.4%입니다. 과거 전체 평균 248,666,666원만으로 낙찰가 상한을 높여서는 안 됩니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본은 3건입니다. 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 첫눈에 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 167,300,000원보다 커서, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 인수형 위험으로 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차에서 65,842,200원을 인수액으로 계산합니다. 그러나 2026.05.11. 주택도시보증공사의 확약이 이 구조를 뒤집습니다. 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 김혜진 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 실질취득 기준 167,300,000원은 최근 12개월 평균 236,500,000원의 70.7%이고 최신 거래 253,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 흐름 자체가 -13.4% 하락 추세이고 총 8세대의 소규모 오피스텔이라는 점은 분명한 할인 요인입니다. 결론은 “권리 핵심위험은 확약으로 해소, 가격은 최근 시세 대비 여유, 환금성과 하락 추세는 보수적으로”입니다.
