부산지방법원 2025타경23102. 부산진구 범전동 하이뷰 더파크 16층 1610호, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 소유자는 주하정이고, 2020.12.29. 매매를 원인으로 거래가액 160,360,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 신청채권액은 145,773,764원입니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 주택임차권입니다. 천완호의 임차보증금은 140,000,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 등기 내용상 2021.01.28.로 기재되어 있습니다. 별도 임차인 조사 정보에서는 전입신고일을 확인할 수 없어 대항력을 단정해서는 안 되며 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다. 다만 이 사건에는 이를 뒤집는 핵심 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 16층 1610호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 829 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 24층 건물 내 16층 1610호 · 복도식 · 기계식 주차설비 |
| 소유자 | 주하정 · 거래가액 160,360,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,773,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
경매개시결정은 2025.12.10.이고, 천완호의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.02.05.입니다. 등기만 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 임차권이어서 원칙적으로는 낙찰자가 잔존 보증금을 인수할 가능성을 검토해야 합니다. 보증금 140,000,000원은 현재 최저가 70,000,000원보다 크므로 확약이 없다면 단순히 ‘7,000만원짜리 물건’으로 볼 수 없는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천완호 | 별지목록 기재 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 가능·미상 | 배당요구 | 주택도시보증공사 양도 | 실질 0원 |
등기 내용에는 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2021.01.28.로 나타나지만, 임차인 조사에서는 전입신고일을 별도로 확인하지 못해 대항력을 확정적으로 단정하지 않습니다. 이 사건에서는 대항력 여부 자체보다도 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기 및 잔존청구권 포기 확약이 매수인 인수 위험을 제거하는 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 7,000만원만 보고 ‘싸다’고 할 수는 없다
감정가는 100,000,000원이고 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 70,000,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실 자체는 분명하지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신거래·가격추세 자료가 없습니다. 따라서 70,000,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 2020.12.29. 거래가액이 160,360,000원이었지만, 과거 취득가만으로 2026년 현재의 시세를 대신 판단해서는 안 됩니다. 입찰 전에는 현재 오피스텔 실거래와 동일 건물 매매·전세 시세를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 145,773,764원 | 68,340,000원 |
| 미배당 | - | 77,433,764원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,000,000원 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권액 145,773,764원 중 77,433,764원이 미배당으로 남습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 범전동 삼전교차로 및 지하철 부전역 북측 인근, 송상현동상 서측 인근에 위치하며 대로변에 대단위 아파트와 상가가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부전역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 16층이며 급·배수, 위생, 화재경보·탐지, 스프링클러, 승강기, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 오피스텔 부지이며 남동측 간선도로에 접하고 북서측 폭 약 8m 도로로 차량이 진출입합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 6,222,000원/㎡이며 토지면적은 1,261.6㎡입니다.
- 기타. 복도식 구조이고 기계식 주차설비를 갖추고 있으며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 확약은 천완호 임차권에 대한 핵심 안전장치입니다. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 70,000,000원을 곧바로 ‘저가’로 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 매매가와 임대가를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기·감정상 오피스텔이고 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 주거용 사용에 따른 세금·대출·임대차 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 주차설비 이용조건과 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 숫자만 보면 경계심부터 가져야 합니다. 현재 최저가는 70,000,000원인데 선순위로 보이는 임차권 보증금은 140,000,000원입니다. 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수 위험 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.05.11. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 해당 임차권의 실질 인수는 0원. 권리 리스크의 핵심은 해소됐습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰되어 70,000,000원이 됐지만, 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 이 물건의 입찰 포인트는 확약의 유효성과 말소 조건을 원문으로 재확인한 뒤, 현재 오피스텔 시세를 별도로 검증해 응찰가를 정하는 것입니다.
