✅ 인수 0원 💰 최저가 109,900,000원 📉 최근 추세 -34.4% 🏢 평균 유찰 1.0회
부산지방법원 2025타경23121. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 비동 506호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 지하3층·지상19층 건물의 5층에 위치합니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당 91,200,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후의 부산진구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국 압류와 조은정의 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리상 핵심은 임차권입니다. 조은정은 2022.01.20. 임대차계약, 2022.01.21. 확정일자, 2022.02.15. 전입·점유개시를 했고, 반환되지 않은 임차보증금 50,000,000원에 대해 2024.04.15. 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입일이 말소기준인 2019.10.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23121 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-506호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 28.1317㎡ · 지하3층/지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,465,753원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
2019.04.24. 남부산농업협동조합 근저당 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당입니다. 이후 부산진구 압류, 조은정 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은정 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.02.15 | 2022.01.21 | 없음 | 배당요구 2024.04.15 | 없음 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세가 더 중요하다
대동레미안센트럴시티 실거래 표본은 7건이며 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 109,900,000원은 이 최근 시세의 81.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,200,000원 | 91,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 58,465,753원 | 16,361,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 149,665,753원, 총 배당액은 107,561,400원이며 미배당은 42,104,353원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 16,361,400원이 배당되는 시나리오이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 42,104,353원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 74,520,493원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 97,184,071원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 부전로에 접하고 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 공시지가 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
- 경매 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 조은정 전입 2022.02.15.이 말소기준 2019.10.08.보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 기준으로 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%이므로 현재 최저가의 할인율만 보고 가격 가점을 크게 주지 않는 것이 안전합니다.
- 면적 차이. 대상은 28.1317㎡, 실거래 표본은 32.25㎡이므로 동일 면적 호실의 별도 비교가 필요합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.05.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본과 매각조건을 입찰 전 확인하세요.
- 세금·비용. 부산진구 압류와 국 압류가 있고 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락장 보정’이 핵심
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.08. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조은정의 전입은 2022.02.15.이므로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 때문에 피할 물건은 아닙니다.
가격에서는 조금 더 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 109,900,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균 135,000,000원의 81.4%로 낮지만, 최근 시장 추세 자체가 -34.4%이고 실거래 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 과거 전체 평균 195,714,285원을 기준으로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 하락 흐름과 면적 차이를 확인한 뒤 판단할 물건입니다.
