대구지방법원 2025타경7352. 경북 칠곡군 동명면 남원리 1272의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 751,163,120원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 368,070,000원으로 감정가의 49%입니다. 소유자는 주식회사우선주택개발이며, 신청채권자는 칠곡농업협동조합, 청구액은 409,337,592원입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 분석상 말소기준은 2025.06.11. 임의경매개시결정이고, 이후 등기된 차순천의 소유권이전청구권 가등기와 칠곡군·국의 압류는 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 차순천이 2025.07.17. 50,000,000원의 유치권을 신고했고, 신청채권자는 유치권이 존재하지 않으므로 배제해 달라는 신청을 냈습니다. 따라서 유치권을 확정적인 인수액 50,000,000원으로 계산해서도 안 되고, 반대로 위험이 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7352 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 1272 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 554.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 주거나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 목록 3 건물 미준공 상태 |
| 소유자 | 주식회사우선주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 751,163,120원 / 368,070,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠곡농업협동조합 / 409,337,592원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (73,614,000원) |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준으로 계산된 2025.06.11. 임의경매개시결정 뒤에 2025.06.13. 차순천의 소유권이전청구권 가등기, 2025.06.19. 칠곡군 압류, 2025.07.11. 국 압류가 순서대로 등기됐고 모두 매각으로 소멸 처리되어 있습니다. 다만 차순천 가등기는 별도 분석에서 담보가등기 여부의 확인이 필요한 권리로 지적되어 있으므로 등기 원인과 실제 피담보채권 관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 — 49% 할인만 보고 “싸다”라고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 368,070,000원으로 감정가 751,163,120원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오는 257,648,999원(감정가 34%), 그 다음은 180,354,299원(감정가 24%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 배당표상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 368,070,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 257,648,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 180,354,299원 | 0원 |
그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 미준공 건물과 유치권 분쟁 가능성이 함께 있어, 정상 완공·정상 점유 상태의 단독주택과 같은 잣대로 감정가 할인율만 비교하기 어렵습니다. 현재 배당표상 실질취득은 최저가와 같은 368,070,000원이지만, 이는 유치권이 성립할 경우의 별도 부담을 0원으로 확정한다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 368,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,952,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 362,117,020원 |
현재 예상배당표에는 집행비용 5,952,980원과 소유자 교부 362,117,020원만 반영되어 있습니다. 신청채권자 칠곡농업협동조합의 청구액 409,337,592원은 각 회차에서 예상배당 0원으로 표시되어 있으므로, 실제 채권·배당순위와 배당요구 관계는 원문을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 것으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠곡군 동명면 남원리 소재 ‘남원지’ 북서측 인근으로, 부근은 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 석재타일·몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 시스템창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비 등이 되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 목록 3 건물이 미준공 상태라고 명시되어 있습니다.
- 토지. 554.0㎡, 지목 대, 생산관리지역이며 공시지가는 315,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건이고 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인율만으로 시장 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장확인. 차순천의 실제 점유 여부와 점유 개시시점, 50,000,000원 채권의 발생원인·변제기·본건과의 견련성을 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자의 배제 주장 확인. 신청채권자가 유치권 부존재를 이유로 배제를 신청한 근거와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 3번은 소유권이전청구권 가등기로 등기되어 있으며 별도 분석에서 담보가등기 여부 확인 필요가 지적되어 있습니다.
- 미준공 상태 확인. 목록 3 건물이 미준공 상태이므로 현재 공정, 사용 가능 상태, 추가 공사 필요 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 73,614,000원입니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 배당 원문 대조. 신청채권액 409,337,592원과 예상배당표의 0원 표시 사이의 관계를 배당요구·채권 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 유치권·미준공을 먼저 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 751,163,120원에서 최저가 368,070,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 가격 할인율보다 먼저 확인할 것이 많습니다. 등기상 권리는 말소기준 이후 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 50,000,000원의 유치권 신고가 다투어지고 있고, 건물은 미준공 상태이며, 재매각으로 보증금도 20%입니다.
더구나 실거래 시세자료가 없어 현재 368,070,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리등기만 보면 단순하지만, 현장·유치권·건축상태 확인 없이는 입찰하기 어려운 유형”입니다. 등기상 인수 0원이라는 사실만 보고 안전형으로 평가하기에는 남아 있는 비등기 리스크가 큽니다.
