115,500,000원
부산지방법원 2025타경23122. 대동레미안센트럴시티 5층 비-510호 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.10.08. 설정된 우리은행 근저당권 96,000,000원입니다. 그보다 앞선 남부산농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차권자 곽세아는 2021.03.18. 전입·점유를 시작했고 2021.03.31. 확정일자를 받았습니다. 모두 2019.10.08. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 2024.03.29. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 비-510호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 현칭 | 102동 510호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 29.6274㎡ · 지상19층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 35,020,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권, 매수인 인수 0원
현재 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당권입니다. 2024.12.02. 부산진구 압류, 2025.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.16. 국의 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 등기부상 금전채권 기준으로 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽세아 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 2021.03.18 / 2021.03.31 | 없음 | 배당요구 있음 · 확인 필요 | 0원 |
등기된 임차보증금은 30,000,000원이며, 등기 내용상 원래 임차보증금 60,000,000원 가운데 반환되지 않은 금액입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.03.29. 접수돼 있으나 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 싸긴 하지만, 하락 추세가 더 중요하다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 현재 최저가 115,500,000원은 이 가격의 85.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저가는 최신 거래보다 19,500,000원 낮아 표면적인 가격 여유는 있습니다. 그러나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -34.4%입니다. 2023년 220,000,000원대, 2024년 165,000,000원~220,000,000원대 거래에서 2026.06. 135,000,000원으로 내려왔습니다. 즉 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정하기 어려운 하락 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 35,020,273원 | 17,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 131,020,273원 가운데 113,083,000원이 배당되고, 미배당액은 17,937,273원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 승계액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가에서는 이해관계인의 부재 등으로 실제 이용상태는 경매진행 및 응찰 시 별도 확인이 필요하다고 기재했습니다.
- 입지. 부산진구 부암동 소재 서면중학교 남동측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 부산지하철 1·2호선 서면역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상19층 건물이며 전기·승강기·위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다. 서측 약 16미터, 북측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 대동레미안센트럴시티는 144세대, 2019.04.05. 준공이며 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 17,937,273원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 52,025,573원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 75,843,983원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따라 변하는 핵심은 권리 승계가 아니라 매수가격과 시장가격의 관계입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래를 기준으로 볼 것. 전체 평균 195,714,285원보다 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -34.4%입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이나 실제 이용상태는 별도 확인이 필요하다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
- 호칭 대조. 등기·주소상 비-510호와 매각물건명세서상 현칭 102동 510호를 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 현재 상태와 관련 의무사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권자 처리 확인. 곽세아의 대항력은 없고 매수인 인수는 0원이지만, 배당 및 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 임차권자가 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 현재 최저가 115,500,000원은 2026.06. 최신 실거래 135,000,000원보다 19,500,000원 낮아 숫자상 할인은 분명합니다.
다만 시장가격이 최근 기준 -34.4% 하락했고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 여기에 실제 이용상태 확인, 비-510호와 현칭 102동 510호의 대조, 민간임대주택등기 확인이 남아 있습니다. 결론은 “권리는 통과, 가격은 하락장을 반영해 보수적으로”입니다.
