112,000,000원
부산지방법원 2025타경23128. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 13층 비-1303호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 최초 소유권보존 당시 명칭은 주식회사대동레미안이었습니다. 매각물건명세서 비고상 본건의 현칭은 ‘102동 1303호’입니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2019.10.08.입니다. 이날 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 91,800,000원이 말소기준권리입니다. 서지현의 임대차는 계약일 2023.04.27., 주민등록일 2023.04.28., 점유개시일 2023.04.29., 확정일자 2023.05.01.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 13층 비-1303호 |
| 현칭 | 102동 1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 대상 전용 27.5965㎡ · 지하3층·지상19층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 69,241,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 · 2019.04.05 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
2019.04.24. 해운대농업협동조합 근저당 채권최고액 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019.10.08. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 우리은행 근저당 91,800,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 서지현의 주택임차권등기, 부산진구 압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 매수인 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서지현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.04.28 | 2023.05.01 | 없음 | 후순위·배당요구 | 해당 없음 |
서지현의 보증금은 60,000,000원이고 임차권등기명령에 따른 등기는 2024.05.07. 접수됐습니다. 그러나 주민등록일 2023.04.28.이 말소기준권리 2019.10.08.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 이뤄졌지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아니므로 현재 시나리오의 실질취득액은 최저매각가 112,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만, 하락 추세가 강하다
대동레미안센트럴시티 실거래 자료는 7건입니다. 다만 대상 전용면적은 27.5965㎡이고 비교 실거래는 모두 32.25㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 가격 방향성을 보는 참고자료이지, 대상 호실과 동일 조건의 직접 비교값으로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년의 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 이 최근 기준의 83.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,800,000원 | 91,800,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 69,241,643원 | 17,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원 가정에서 총 채권액 161,041,643원 중 109,632,000원이 배당되고, 미배당액은 51,409,643원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 69,241,643원 중 예상배당은 17,832,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 51,409,643원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 84,452,843원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 107,549,483원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서 분석된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 낙찰가가 곧 실질취득액이 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 주변에 위치하며 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 성당 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층이며 본건은 13층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관기, 화재경보설비, 기계식 주차타워설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 주상용 건부지이며 서측 왕복2차선 도로, 북측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 환금성 주의. 단지는 144세대이고 최근 12개월 비교 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 서지현의 전입·확정일자·임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 임차권등기 원문과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.18. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 낙찰 후 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 비교면적 주의. 대상 전용 27.5965㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않습니다. 135,000,000원을 대상 호실의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%를 응찰가 판단에 반영해야 합니다. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 135,000,000원에 더 무게를 두는 편이 데이터에 부합합니다.
- 현칭 확인. 등기·주소는 비-1303호이고 매각물건명세서 비고에는 현칭 ‘102동 1303호’로 표시돼 있으므로 현장 호수 표시를 대조하세요.
- 관리비·점유 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부는 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 ‘하락장 보정’이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.10.08. 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 서지현의 전입은 2023.04.28.로 후순위입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수 구조가 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원의 83.0%라 일정한 가격 차이가 존재합니다. 그러나 시장은 이미 -34.4% 하락 추세이고, 비교 실거래 전용면적 32.25㎡도 대상 27.5965㎡와 다릅니다. 여기에 최근 12개월 거래가 1건뿐인 오피스텔이라는 점과 민간임대주택등기 확인 과제가 남습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 면적 차이와 하락 추세를 검증한 뒤 판단할 물건”입니다.
