부산지방법원 2025타경721. 해운대구 우동 391-32·391-35 일대의 동경위너스빌라 8층 801호로서, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용중인 물건이며 사건의 용도 분류는 다세대 + 토지입니다. 현재는 감정가 739,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 517,300,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2022년 8월 11일 설정된 부산은행 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 우리은행 근저당과 2025~2026년 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체만 보면 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현황조사에는 임차인 조현곤이 존재하며, 전입신고일이 2025년 6월 24일로 말소기준권리인 2022년 8월 11일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없지만 보증금이 미상이라는 점은 별도 확인사항입니다. 실질취득은 현재 회차에서 최저매각가와 동일한 517,300,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 391-32 8층801호 |
| 등기상 부동산 | 부산광역시 해운대구 우동 391-32, 391-35 동경위너스빌라 [도로명주소] 부산광역시 해운대구 우동2로60번길 26 |
| 물건종류 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 공동주택(아파트) 이용중 |
| 소유자 | 한수진 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 517,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,945,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2022년 8월 11일 부산은행 근저당권입니다. 그 이전의 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 이후 설정된 한국캐피탈·우리은행 근저당 및 삼성카드·부산신용보증재단·신용보증기금·오케이저축은행·신한카드·현대캐피탈·동래농업협동조합의 가압류, 해운대구와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 확인됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 미상
| 임차인 | 점유/전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현곤 | 2025.06.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에서 임차인 조현곤이 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 매각물건명세서의 보완·최종 공고 내용 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 517,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,573,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 363,000,000원 | 363,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 228,000,000원 | 146,727,000원 |
| 4. 갑구 17번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,538,832원 | 0원 |
| 5. 갑구 18번 가압류 · 부산신용보증재단 | 55,866,652원 | 0원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 8,972,251원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 52,461,485원 | 0원 |
| 8. 갑구 21번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 66,697,223원 | 0원 |
| 9. 갑구 22번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 35,471,868원 | 0원 |
| 10. 갑구 23번 가압류 · 동래농업협동조합 | 15,398,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 846,407,307원이며 예상배당 총액은 509,727,000원, 미배당액은 336,680,307원입니다. 신청채권자 부산은행은 청구액 335,945,917원과 별개로 배당표상 채권최고액 363,000,000원까지 배당 대상으로 잡혀 있습니다. 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 517,300,000원 | 336,680,307원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 362,110,000원 | 490,166,847원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 253,476,999원 | 597,278,986원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 517,300,000원입니다. 2회 유찰 시 362,110,000원, 3회 유찰 시 253,476,999원으로 더 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 시장 시세와 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 해운대관광고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트 단지·공동주택·사찰·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건내 8층 801호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 적벽돌마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·화재탐지 및 경보설비·옥내소화전설비·도시가스 설비에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중이며, 북서측 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역이 포함되고 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 지표. 공시지가 1,563,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적 27.0㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 최종 확인. 조현곤은 전입일이 2025.06.24로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최종 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 인수액은 0원. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 미상이라는 사실과 인수 여부는 별개로 구분해야 합니다.
- 현재가 판단. 517,300,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 저렴’하다고 단정하지 마세요.
- 배당구조. 부산은행 363,000,000원 배당 후 우리은행 146,727,000원이 배당되는 구조이며 이후 가압류권자는 배당이 없습니다.
- 일괄매각. 비고에 일괄매각이 기재되어 있으므로 토지와 건물의 매각 범위를 최종 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 자료를 기준으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격은 별도 검증”
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저매각가가 517,300,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이므로 권리승계 리스크는 비교적 명확합니다.
다만 임차인 조현곤의 전입일이 말소기준권리 이후라는 점으로 대항력은 없지만, 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 임차인 관련 배당·최종 명세서 확인이 필요합니다. 또한 실거래 자료가 없어 현재 517,300,000원이 시장 대비 싸다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
결론적으로 이 사건의 핵심은 “인수 0원이라는 권리 구조를 확인한 뒤, 517,300,000원의 현 가격이 실제 가치와 맞는지 따로 검증하는 것”입니다. 2회 유찰 시 362,110,000원, 3회 유찰 시 253,476,999원이라는 회차 시나리오도 함께 비교해야 합니다.
