부산지방법원 2025타경728. 부산 남구 문현동 ‘대성문문현퀸즈더블유’ 101동 901호로, 감정가 1억2,500만원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 8,750만원입니다. 등기상 소유자는 김민경이고, 2016년 6월 1일 전포3동새마을금고의 근저당권이 설정된 뒤 2018년 우광민, 2025년 소상공인자영업자새출발기금 주식회사의 후순위 근저당이 추가되었습니다. 경매개시결정은 2025년 9월 9일 접수되어 있고, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 포인트는 권리보다 가격입니다. 임차인이나 인수권리는 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 비교 가능한 거래는 2021년 6월 전용 41.75㎡, 5층, 1억원 거래 1건뿐입니다. 현재 최저가 8,750만원은 그 거래금액의 87.5%로 12.5% 낮습니다. 다만 거래가 1건이고 시점이 2021년이므로, 이를 곧바로 현재 시장가격으로 확정해 해석하는 것은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경728 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 464-2 대성문문현퀸즈더블유 101동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(아파트) · 9층 901호 |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전포1동새마을금고(합병전: 전포3동새마을금고) / 66,805,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2013.10.01 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸되는 구조
임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가상 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있으나 임차인 관련 배당요구나 인수권리는 확인되지 않았고, 경매자료상 매수인 인수금액은 0원입니다. 2016년 6월 1일 설정된 전포3동새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2018년 우광민 및 2025년 소상공인자영업자새출발기금 주식회사의 근저당, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 최저가는 비교 거래보다 낮다
확인되는 비교 실거래는 대성문문현퀸즈더블유101, 전용 41.75㎡에서 2021년 6월 체결된 1억원 거래 1건입니다. 거래 표본이 1건이므로 동일 단지 내 층·향·상태 차이에 따라 실제 가치가 달라질 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 41.75㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | 41.75㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저매각가 87,500,000원은 비교 거래 100,000,000원의 87.5%입니다. 따라서 확인되는 거래금액만을 기준으로 보면 12,500,000원 낮은 가격입니다. 다만 비교 거래의 시점이 2021.06이고 확인 거래가 1건이므로, 현재 시세 대비 할인 폭을 과도하게 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 전포3동새마을금고 | 104,650,000원 | 85,525,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 우광민 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,500,000원 기준으로 집행비용 1,975,000원과 전포3동새마을금고 85,525,000원이 배당되고, 우광민 및 소상공인자영업자새출발기금 주식회사는 배당받지 못하는 구조입니다. 채권자 총 청구액은 214,650,000원, 총 배당액은 85,525,000원, 부족액은 129,125,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 ‘문현여자중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 중소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 2호선 ‘문현역’이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2013.10.01입니다. 위생설비·급배수시설·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비· 공동현관설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 1,740,000원/㎡, 토지면적은 366.0㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구 등 일부 지역·지구의 저촉 또는 포함 사항이 있습니다.
- 환금성. 단지 규모는 아파트 28세대, 오피스텔 4호, 다세대주택 7세대로 구성되어 있고, 확인되는 비교 거래는 1건뿐입니다. 거래량이 충분하지 않아 매도 시점과 가격 형성에 대한 불확실성은 상대적으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 비교 거래 확인. 2021.06 거래가 1억원 1건뿐이므로, 현재 호가와 추가 거래 여부를 확인해 8,750만원의 실제 할인 폭을 다시 검증해야 합니다.
- 권리 확인. 2016.06.01 전포3동새마을금고 근저당이 말소기준권리이며, 2018년 및 2025년 후순위 근저당과 2025.09.09 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 확인. 임대관계는 감정평가상 “미상”으로 기재되어 있으므로 현장 조사와 점유관계를 확인하세요. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·현장 상태. 실제 체납 관리비와 내부 상태, 공실 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 괜찮지만 시세 표본은 얇다”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 8,750만원은 확인되는 비교 거래 1억원보다 12.5% 낮아 가격만 보면 관심을 가질 만합니다.
다만 비교 거래가 2021.06 1건뿐이라는 점이 중요합니다. 최근의 충분한 거래 표본이 없는 상태에서는 8,750만원을 곧바로 현재 시장가보다 확실히 저렴하다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리상 0원 인수라는 안정성과 얇은 거래 표본을 감안한 보수적 가격 검증입니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 비교 거래 대비 유리, 다만 환금성과 현재 시세는 추가 확인입니다.
