부산지방법원 2025타경732. 부산 남구 용당동 신선맨션 가동 1층104호 아파트입니다. 등기상 현 소유자는 이동욱이고, 2004.04.09. 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리로 제시된 것은 2025.01.13. 삼성카드 주식회사 가압류 12,983,687원입니다. 뒤이어 현대카드 주식회사와 롯데카드 주식회사의 가압류가 설정됐고, 2025.06.23. 파산선고, 2025.09.12. 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 이어집니다.
과거 한국주택은행 근저당과 용당동새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 현재 배당표 기준 세 카드사의 가압류 청구액은 현 회차 매각가에서 모두 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계는 감정요항상 미상이므로 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경732 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용당동 253 신선맨션 가동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 · 제1층 제104호 |
| 소유자 | 이동욱 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 55,300,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 도로명 표기 | 공부상 부산광역시 남구 신선로337번길 86-14 · 현장 가동 부산광역시 남구 신선로337번길 86-5 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 첫 가압류
말소기준권리는 2025.01.13. 삼성카드 주식회사 가압류입니다. 이후 현대카드 주식회사 가압류, 롯데카드 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.06.23.의 파산선고는 등기상 별도 기재돼 있으므로 그 사실 자체를 확인해야 하지만, 배당 시나리오에서는 매수인 인수금액이 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
신선맨션은 45세대이고 사용승인일은 1991.03.19.입니다. 동일 면적대 실거래는 모두 7건이며 전체 평균은 71,642,857원입니다. 하지만 최근 거래가 크게 낮아졌기 때문에, 현재 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 58.18㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2025.05 | 53.85㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.10 | 53.85㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2024.05 | 53.85㎡ | 3 | 67,000,000원 |
| 2024.04 | 53.85㎡ | 1 | 87,500,000원 |
| 2022.08 | 58.71㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 53.85㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 52,000,000원 |
가장 최근 거래는 2026.05. 52,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 52,000,000원입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 이 최근 시세의 106.3%입니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -30.6%로 나타나므로, 전체 평균 71,642,857원만 놓고 “감정가 대비 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가하면 하락 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,395,400원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 12,983,687원 | 12,983,687원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,959,439원 | 10,959,439원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,323,221원 | 12,323,221원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,638,253원 |
현재 회차에서는 가압류 청구액 합계 36,266,347원이 전액 배당되는 계산이며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 17,638,253원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 55,300,000원 | 36,266,347원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 38,710,000원 | 36,266,347원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 10,057,093원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권자 배당 부족액이 10,057,093원 발생하는 시나리오지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용당초등학교 남서측 인근이며, 부근은 다세대주택·단독주택·학교·아파트·공장·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물의 1층 104호이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 소화기 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 남동하향 완경사지대의 부정형 토지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용중이며 북측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 저촉되며, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 640,100원/㎡이며 토지면적은 1,336.0㎡입니다.
- 환금성. 45세대, 1991.03.19. 준공 단지이며 최근 실거래는 52,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,642,857원보다 최근 12개월 평균 52,000,000원과 최신 거래 52,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -30.6%입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 최근 시세의 106.3%이므로 ‘1회 유찰 = 저가’로 해석하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 파산선고 확인. 등기부에 2025.06.23. 부산회생법원의 파산선고가 기재돼 있고, 경매는 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다.
- 주소 대조. 공부상 가동 도로명 주소는 신선로337번길 86-14, 현장 가동 도로명 주소는 신선로337번길 86-5로 기재돼 있으므로 현장과 공부를 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건은 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후 가압류도 매각으로 소멸하는 구조라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 최근 거래 52,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 106.3%입니다. 여기에 -30.6%의 하락 추세까지 확인되므로, 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래 흐름을 우선해서 보수적으로 접근해야 합니다. 권리 부담은 낮지만, 현재 회차의 가격 메리트는 약합니다.
